Los precios de la vivienda en España han subido un 12,2 %. Los polacos siguen comprando y recurren cada vez más al mercado de segunda mano

Los precios inmobiliarios en España siguen subiendo a un ritmo de dos dígitos. En el segundo trimestre de 2026, los pisos eran, de media, un 12,2 % más caros que un año antes. En Andalucía, una región muy popular entre los polacos, el incremento se situó en el 11,9 %. Sin embargo, el aumento de los precios no está disuadiendo a los compradores polacos: en el primer semestre del año, adquirieron 2.269 inmuebles en España, casi un 9 % más que un año antes. Al mismo tiempo, la estructura del mercado está cambiando: los pisos de segunda mano están subiendo de precio mucho más rápido que los de obra nueva, mientras que la normativa sobre alquileres vacacionales hace que sea cada vez más importante realizar un análisis jurídico de la vivienda antes de su compra.

Los precios en el mercado secundario están subiendo más rápido que los de los pisos nuevos

Las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que la subida de los precios inmobiliarios en España sigue siendo muy acusada. En el segundo trimestre de 2026, los precios eran un 12,2 % más altos que en el mismo periodo de 2025, y subieron un 3,4 % más en tan solo un trimestre.

Al mismo tiempo, los compradores polacos siguen siendo uno de los grupos de clientes extranjeros más activos. En el primer semestre de 2026, adquirieron 2.269 casas y pisos en España, lo que supone 186 más que un año antes. Esto supone un aumento interanual de casi el 9 %. Solo en el segundo trimestre, los polacos representaron el 4,33 % de las transacciones realizadas por compradores extranjeros.

Las últimas cifras del INE muestran una diferencia cada vez más marcada entre el mercado primario y el secundario. En el segundo trimestre de 2026, el precio de los pisos en el mercado secundario subió un 12,9 % interanual, el de las viviendas nuevas un 7,4 % y el del mercado inmobiliario en su conjunto un 12,2 %. En términos trimestrales, los precios de los pisos del mercado secundario subieron un 3,7 %, mientras que los de los pisos de obra nueva lo hicieron un 1 %.

Una de las principales razones del mayor crecimiento del valor de las viviendas de segunda mano es su ubicación. Es en el mercado secundario donde se encuentran las ubicaciones más prestigiosas: apartamentos en primera línea de mar, junto a la playa, en el centro de Marbella, en la Milla de Oro, cerca de Puerto Banús o en otros barrios privilegiados de la Costa del Sol. Estas ubicaciones son prácticamente imposibles de replicar mediante nuevas promociones debido a la escasa disponibilidad de suelo. Como resultado, la demanda de inmuebles en las mejores ubicaciones sigue siendo muy alta, lo que se traduce en un crecimiento más rápido de su valor.

Esto no significa que el interés por nuevas inversiones se haya agotado. Sin embargo, desde el punto de vista de los clientes inversores, la capacidad de comprobar minuciosamente la situación jurídica de un inmueble y su posible uso futuro está cobrando cada vez más importancia.

Andalucía: los precios suben un 11,9 %

La subida de los precios afectó a todas las comunidades autónomas y ciudades de España. Las tasas de crecimiento más elevadas del segundo trimestre se registraron en Ceuta (15,2 %), Asturias (15,0 %) y Castilla y León (14,8 %).

En Andalucía, que incluye, entre otros lugares, el popular destino turístico de la Costa del Sol, los precios de la vivienda fueron un 11,9 % más altos que un año antes. En comparación, el aumento fue del 10,1 % en Cataluña, del 11 % en las Islas Canarias y del 13 % en la Comunidad Valenciana.

Es importante destacar que las subidas de precios no se limitan a los destinos turísticos más conocidos. El INE ha registrado un crecimiento positivo de los precios en todas las comunidades autónomas de España.

Los polacos también buscan pisos que cuesten entre 350.000 y 500.000 euros

El aumento de los precios también está modificando la estructura de la demanda en Polonia. Las consultas que recibe actualmente Agnes Inversiones indican cada vez con mayor frecuencia un presupuesto de compra de entre 350 000 y 500 000 euros. Se trata de un segmento que, hasta hace poco, tenía menos peso entre nuestra clientela.

Las observaciones de Agnes Inversiones revelan que, dentro de este presupuesto, los clientes buscan principalmente viviendas de dos dormitorios, con terraza y acceso a piscina, situadas en zonas bien comunicadas con la playa y que cuenten con servicios durante todo el año. En la Costa del Sol, el valor de una vivienda viene determinado en gran medida por su ubicación, las vistas, la orientación solar y el entorno, más que únicamente por su superficie construida.

Los compradores extranjeros representan una cuota de mercado sin precedentes

Las compras de pisos forman parte de una tendencia mucho más amplia. Según el Colegio de Registradores de España, en el segundo trimestre de 2026, los extranjeros representaron el 15,98 % del total de compras de pisos en España. Se trata de la proporción más alta en la historia de esta estadística.

A lo largo de tres meses, los clientes extranjeros realizaron más de 26 800 transacciones. Los grupos más numerosos fueron los británicos, los neerlandeses y los alemanes.

Curiosamente, el aumento de la proporción de compradores extranjeros se produce en un momento en el que el mercado en su conjunto ha registrado un descenso en el número de transacciones. En el segundo trimestre se registraron en España 167.934 ventas de pisos, un 5,7 % menos que en el trimestre anterior y un 2,3 % menos que un año antes.

Las nuevas normas sobre alquileres a corto plazo están influyendo en las decisiones de los inversores

Las decisiones de los compradores también se ven influidas por los cambios en la normativa que regula los alquileres vacacionales. A partir del 3 de abril de 2025, un propietario que desee iniciar una actividad de alquiler vacacional en un edificio regido por una comunidad de propietarios deberá obtener primero el consentimiento expreso de dicha comunidad. La resolución requiere el apoyo de tres quintos del total de propietarios, que representen tres quintos de las cuotas. La situación es diferente para los propietarios que ya realizaban este tipo de actividades antes de la entrada en vigor de la nueva normativa y que ya cumplían los requisitos establecidos en la legislación turística pertinente.

Esto reviste especial importancia en el caso de las viviendas adquiridas cuando aún se encuentran en fase de construcción. Entre la firma del contrato y la finalización de la promoción, pueden producirse cambios tanto en la normativa local como en la situación relativa a la posibilidad de realizar alquileres vacacionales en una urbanización concreta.

¿Significa la subida de los precios que ya es demasiado tarde para comprar en España?

En absoluto. Aunque los precios inmobiliarios en la Costa del Sol llevan varios años subiendo de forma constante, hay muchos indicios de que el mercado sigue teniendo unos cimientos sólidos. En el mercado inmobiliario, hay una regla que se aplica desde hace años: ubicación, ubicación, ubicación. La ubicación es el factor más importante a la hora de determinar el valor a largo plazo de una propiedad. En la Costa del Sol, y especialmente en Marbella, el número de parcelas e inmuebles con una ubicación atractiva es limitado. No es posible construir nuevos pisos frente al mar ni ampliar las zonas más prestigiosas, como la Milla de Oro o Puerto Banús. Esta oferta limitada hace que las mejores ubicaciones hayan gozado de un interés constante por parte de los compradores durante años.

Al mismo tiempo, conviene tener en cuenta que España no es un mercado único. La evolución de los precios, la estructura de la oferta y los posibles usos de los inmuebles varían entre regiones, ciudades e incluso en concretas promociones residenciales. Por lo tanto, con subidas de precios que superan el 10 % interanual, lo que cobra cada vez más importancia no es tanto la pregunta «¿debería comprar en España?», sino más bien «¿qué, dónde y con qué finalidad debería comprar?».

También conviene tener en cuenta que comprar una vivienda en la Costa del Sol no es solo una decisión de inversión. Se trata también de optar por un estilo de vida: más de 320 días de sol al año, un clima mediterráneo, seguridad, unas infraestructuras excelentes, una comunidad internacional y la oportunidad de disfrutar de tu vivienda durante todo el año.

La Costa del Sol, y Marbella en particular, también ha demostrado una considerable capacidad de resistencia ante las condiciones económicas cambiantes durante muchos años. El mercado se ve impulsado por la demanda internacional: cuando la actividad de un grupo de compradores extranjeros disminuye, a menudo son sustituidos por compradores de otros países. Como resultado, el interés por las propiedades bien situadas sigue siendo elevado.

Por supuesto, cualquier decisión de compra debe ir precedida de un análisis de la propiedad en cuestión: su situación jurídica, su potencial de alquiler, los gastos de mantenimiento y su potencial de reventa. Sin embargo, hay algo que no cambia: la ubicación no se puede modificar. Por eso, elegir una propiedad en una ubicación consolidada y muy demandada es uno de los factores más importantes que influyen en su valor a largo plazo. No en vano, en el sector inmobiliario se repite desde hace años un dicho: «La vivienda más cara es aquella que no compramos unos años antes».

Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE), Colegio de Registradores de España, Agencia de Prensa Polaca (PAP).

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