El mercado inmobiliario en España está cambiando. La «valoración climática», las nuevas normativas y unos inversores más concienciados

Hoy en día, no solo los precios y el número de transacciones están transformando el mercado inmobiliario español. Los compradores se están volviendo más selectivos, las restricciones al alquiler a corto plazo influyen en la elección entre el mercado primario y el secundario, y a los criterios tradicionales de compra se suma el «climate pricing». Al mismo tiempo, en la provincia de Málaga crece a un ritmo récord el capital invertido en hoteles y en el sector «living».

Los clientes no dejan de lado a España. Sin embargo, cambian los criterios y el ritmo a la hora de tomar decisiones de compra

En el mercado inmobiliario español se observa un cambio que las estadísticas de ventas por sí solas no reflejan. Los clientes analizan cada vez con mayor detenimiento las propiedades y dedican más tiempo a tomar una decisión.

A la hora de comprar una vivienda para uso propio, se tienen en cuenta tanto el mercado primario como el secundario. Entre los criterios más importantes se encuentran la ubicación, el nivel de la vivienda, las vistas, el acceso a la playa y la posibilidad de disfrutar de una infraestructura bien desarrollada durante todo el año.

Se observa una cautela aún mayor en las compras con fines de inversión. Las personas que tienen previsto obtener ingresos de los inmuebles analizan cada vez con mayor detenimiento la normativa local, las normas vigentes en la comunidad de propietarios y la posibilidad de alquilar legalmente.

Se trata de un cambio importante: cada vez es más frecuente que la elección de un piso concreto no dependa únicamente del prestigio de la ubicación, sino de una combinación de precio, posibilidades de alquiler y potencial de reventa.

Las nuevas normativas transforman el mercado del alquiler a corto plazo

Uno de los cambios más importantes para los inversores son las normativas relacionadas con el alquiler a corto plazo.

El endurecimiento de la normativa ha mermado el interés de algunos compradores por los inmuebles ofrecidos en preventa. Y es que, en el momento de firmar el contrato con el promotor, el inversor no tiene la certeza de que, una vez finalizada la construcción, el inmueble pueda seguir destinándose legalmente al alquiler turístico.

Las autoridades locales pueden establecer restricciones o prohibir este tipo de actividad en una zona concreta. Además, la comunidad de propietarios puede impedir el alquiler a corto plazo por mayoría de 3/5 de los votos de los propietarios.

Esto hace que, para algunos inversores, la seguridad jurídica del inmueble en cuestión cobre mayor importancia.

El mercado secundario está cobrando importancia

Los cambios legislativos se reflejan directamente en las preferencias de los clientes interesados en invertir en propiedades para alquilar.

– Los inversores optan cada vez más por inmuebles «listos para entrar a vivir» con una situación jurídica verificable, o bien se decantan por el alquiler a medio y largo plazo. (…) «A los clientes interesados en el alquiler a corto plazo solo podemos recomendarles actualmente inmuebles del mercado secundario, siempre tras una verificación detallada de la documentación», afirma Agnieszka Marciniak-Kostrzewa.

El mercado secundario ofrece la posibilidad de comprobar la situación actual del inmueble y la normativa vigente antes de tomar la decisión de compra. Esto resulta especialmente importante cuando la posibilidad de obtener ingresos por alquiler turístico constituye uno de los elementos clave del plan de inversión.

Una alternativa es el alquiler a medio o largo plazo. Sin embargo, este modelo limita la posibilidad de que el propietario disfrute del apartamento y, por ello, resulta especialmente interesante para quienes consideran la compra, ante todo, como una inversión.

Desde apartamentos de inversión hasta hoteles y el sector «living»

Al mismo tiempo, se está produciendo otro cambio muy notable. La provincia de Málaga está recibiendo un volumen récord de capital institucional.

Según datos de CBRE, en el primer semestre de 2026 el valor de las inversiones en el sector hotelero y de alojamiento alcanzó los 418 millones de euros, mientras que el año anterior fue de 132 millones de euros. Esto supone un aumento de nada menos que el 217 %.

La provincia de Málaga concentró por sí sola el 48 % del total de estas inversiones en Andalucía, frente al 28 % registrado en el mismo periodo del año anterior. Los sectores que más capital atrajeron fueron el hotelero – 232 millones de euros – y el de viviendas – 169 millones de euros. En conjunto, representaron alrededor del 96 % del valor de las transacciones.

Esto demuestra que el interés por el mercado inmobiliario de la Costa del Sol no se limita a la compra particular de apartamentos y villas. La región atrae cada vez más a grandes inversores que buscan oportunidades relacionadas con el turismo y el mercado inmobiliario en sentido amplio.

La tarificación climática: un nuevo criterio a la hora de elegir una vivienda

En el mercado también está surgiendo un nuevo concepto: el «climate pricing». Se refiere a la creciente importancia de la eficiencia energética y de la calidad del diseño de los inmuebles en lo que respecta al confort climático. Los compradores ya no se fijan únicamente en la distancia a la playa, las vistas o el prestigio de una ubicación determinada. Prestan cada vez más atención al microclima, a la exposición al sol y al nivel técnico del edificio.

Cobran importancia las soluciones que permiten mantener el confort en el interior de la vivienda y, al mismo tiempo, reducir los costes de su mantenimiento. Esto se aplica especialmente al mercado de lujo, donde los clientes esperan no solo una ubicación atractiva y un alto nivel de acabados, sino también una calidad óptima en el uso del edificio durante todo el año.

Esta es una prueba más de la maduración del mercado: a medida que suben los precios, aumenta la importancia de la calidad del propio producto.

La Costa del Sol es cada vez menos estacional

También está cambiando la forma de utilizar los inmuebles en la Costa del Sol. La región ya no se percibe únicamente como un destino vacacional.

Más de 320 días de sol, inviernos suaves, acceso al mar y una infraestructura recreativa bien desarrollada favorecen las estancias prolongadas. Cada vez es más habitual que estas propiedades se utilicen como segunda residencia o como domicilio fijo, y no solo como un apartamento que se utiliza unas pocas semanas al año.

De este modo, la demanda se distribuye a lo largo de todo el año. Ya no solo son importantes la playa y la temporada turística, sino también la disponibilidad de servicios, transportes e infraestructuras necesarias para la vida cotidiana.

Las conexiones aéreas constituyen otra ventaja. El aeropuerto de Málaga-Costa del Sol registró en 2025 una cifra récord de 26,76 millones de pasajeros, y la amplia red de conexiones internacionales mejora la accesibilidad de la región tanto para los propietarios de inmuebles como para los inquilinos.

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