En la actual coyuntura económica, en la que existe un deseo de diversificar geográficamente el patrimonio, la compra de inmuebles es una excelente opción para los inversores polacos. Si a esto le sumamos una ubicación prestigiosa, como Marbella, tenemos la receta perfecta para el éxito.
¿Qué leerá en esta nota?
El atractivo de la costa andaluza y el prestigio cada vez mayor que conlleva tener una casa o un apartamento en esta ubicación hacen que cada vez más polacos busquen propiedades de lujo en esta región de España.
Al adquirir una propiedad en la Costa del Sol, los inversores suelen guiarse por dos necesidades: el deseo de tener un enclave privado y lujoso para sus vacaciones y la diversificación de su cartera de inversiones mediante el alquiler a corto y largo plazo de la propiedad.
Al decidir comprar un apartamento o una casa con fines de inversión, no vale la pena preocuparse por las tareas diarias relacionadas con su alquiler o administración, para poder centrarse únicamente en supervisar los beneficios que genera y en reservar unas merecidas vacaciones.
En estos casos, una excelente solución es colaborar con una agencia inmobiliaria experimentada y cualificada que se encargue de todos los asuntos relacionados con el proceso de alquiler, desde la preparación y gestión de los anuncios en los portales, pasando por las conversaciones con los clientes potenciales, hasta las cuestiones formales y organizativas, como los contratos de alquiler, la atención a los huéspedes o la limpieza.
En virtud del Decreto 31/2024 (Decreto 31/2024), en Andalucía se ha modificado la definición y los requisitos de las denominadas viviendas de uso turístico (VUT) y se ha reforzado el papel de los ayuntamientos y las comunidades de propietarios en el proceso de su establecimiento.
Si el apartamento no tiene licencia turística:
En primer lugar, cabe recordar que, de acuerdo con la normativa, para obtener una licencia turística, el apartamento debe tener una LPO (Licencia de Primera Ocupación). A continuación, para poder alquilar el apartamento a corto plazo, los propietarios están obligados a obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios.
La decisión de aprobar el alquiler requerirá una mayoría de 3/5 de los votos. Si los estatutos de la comunidad no prohíben el alquiler turístico, la decisión final dependerá precisamente de la votación de los residentes. La comunidad no solo puede no dar su consentimiento para el alquiler turístico, sino también limitarlo o prohibirlo por completo, también por mayoría de 3/5 de los votos.
Antes de comprar en el mercado secundario, vale la pena consultar los estatutos de la comunidad y las actas de las últimas reuniones: si se ha prohibido el alquiler turístico, puede que sea imposible obtener la licencia.
El decreto ha endurecido los requisitos técnicos (entre otros, un mínimo de 14 m2 por persona, aire acondicionado y calefacción fijos en salones y dormitorios, número de contacto 24/7 y ventilación: ventanas al exterior o patio abierto).
Para alquilar legalmente una casa o un apartamento a turistas en Andalucía, es necesario presentar una declaración o solicitud ante la Junta de Andalucía. Una vez tramitada la inscripción, el inmueble se inscribe en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y recibe un número de registro (VUT), conocido comúnmente como licencia turística.
Si el apartamento tiene licencia:
En Andalucía, la licencia tiene carácter real, es decir, está vinculada al local y no a la persona del propietario. Dado que la licencia está asignada al inmueble y no al propietario, tras la compra de un inmueble con licencia, es necesario notificar el cambio de propietario mediante la presentación de una declaración de cambio de titularidad. En el caso de alquileres a corto plazo, la licencia debe transferirse a la empresa gestora (si la hay).
La empresa gestora es plenamente responsable del alquiler y de los requisitos relacionados con él. Por lo tanto, en caso de cambio de empresa, renuncia a la colaboración o venta, se debe volver a notificar al nuevo administrador/propietario.
Para cada propiedad alquilada a corto plazo, existe la obligación de registrar a los turistas a través de la plataforma Hospedaje, conectada al sistema policial de la Guardia Civil, proporcionando la información del documento de identidad de cada persona del grupo de inquilinos mayores de 16 años. La falta de los documentos requeridos puede dar lugar a la pérdida de la licencia y a una sanción administrativa.
El debate sobre la regulación de los alquileres inmobiliarios de corta duración en España no decae. Poco más de un año después de un…
Según los últimos datos, en 2025 los compradores extranjeros adquirieron un total de 138 254 inmuebles en España, de los cuales nada menos que 4 136 transacciones fueron realizadas por polacos. Esto situó a nuestros compatriotas en el séptimo puesto del ranking de compradores extranjeros, y en algunos municipios los polacos ya ocupaban el tercer lugar.
Muchos clientes no profundizan en todo el proceso y la serie de acciones que lleva a cabo la agencia para encontrar un cliente para una propiedad determinada. Y aunque a primera vista podría parecer que el trabajo del equipo responsable de la gestión del alquiler se limita a preparar y publicar un anuncio en un portal como Booking.com o Airbnb y luego esperar a que lleguen las solicitudes, la lista de tareas es mucho más larga.
Para aprovechar al máximo el potencial de una propiedad, es necesario preparar la oferta más ventajosa posible, que satisfaga las exigencias del mercado y las expectativas de los clientes. Para ello, es necesario realizar un seguimiento constante de los anuncios con características similares a las de la propiedad. Este proceso permite realizar modificaciones continuas de las ofertas, tanto en términos de precio como en el contexto del paquete de servicios que componen la oferta.
Otra área importante que requiere una mayor vigilancia es la observación del contenido de los anuncios que publicamos en los portales. ¿Se preguntan por qué? Bueno, hay situaciones en las que los portales los modifican por su cuenta. Esto se traduce en un aumento de los costes que debe asumir el propietario del inmueble, por ejemplo, mediante el pago a una empresa de limpieza. En tales casos, es necesaria una intervención para actualizar el anuncio y restablecer su forma original. De ello se encarga con éxito la agencia, que vela por que el proceso de alquiler se lleve a cabo de acuerdo con lo acordado previamente.
Sin embargo, el alcance total de las actividades de la agencia, que se encarga de la propiedad y de su alquiler, es mucho más amplio e incluye, entre otras cosas:
Hay que tener en cuenta que algunos municipios pueden imponer restricciones a la concesión de nuevas licencias; en la Costa del Sol, las restricciones afectan actualmente a Málaga, Fuengirola y Manilva, entre otros. La comunidad de propietarios puede aumentar las cuotas de los locales con licencia turística hasta un máximo del 20 %.
Si decide comprar una propiedad para alquilar en la Costa del Sol, debe ser consciente de los costes de mantenimiento, que incluyen, entre otros:
La decisión de colaborar con una agencia que se encargue de todos los trámites relacionados con el alquiler de la propiedad conlleva la adición de una comisión al total de los gastos. En condiciones de mercado, la comisión es de aproximadamente el 20 % (+21 % de IVA) de los ingresos obtenidos.
La compra de un inmueble para alquilar conlleva la obtención de ingresos adicionales constantes, que deberán declararse. Según la normativa legal vigente, este impuesto debe declararse trimestralmente y su cuantía es del 19 % de los ingresos obtenidos.
Para los no residentes, es decir, las personas de fuera de la UE, el tipo es del 24 % de los ingresos brutos (sin deducciones). En los periodos sin alquiler, puede aplicarse un impuesto sobre la renta presunta (aproximadamente el 1,1 % o el 2 % del valor catastral anual).
En el caso de las declaraciones de impuestos, los gastos que se pueden deducir incluyen:
A la hora de realizar la declaración de impuestos, conviene recordar que solo podemos deducir de los ingresos los gastos correspondientes al periodo en el que se ha alquilado la propiedad.
Por ejemplo, si en un trimestre determinado has alquilado un apartamento o una casa durante 90 días y el seguro anual nos cuesta 360 €, en la declaración trimestral deduciremos un importe de 90 €. Esta regla se aplica a todos los gastos relacionados con la explotación de la propiedad que corre a cargo del propietario.
Para realizar la declaración de impuestos en plena conformidad con la legislación vigente en España, vale la pena colaborar con una oficina de contabilidad de confianza, cuyo coste trimestral es de unos 150 €.
Tener la casa o el apartamento de sus sueños en la Costa del Sol conlleva muchas responsabilidades adicionales que puede delegar con éxito a Agnes Inversiones. Nuestra dilatada experiencia en el mercado inmobiliario español nos convierte en el socio ideal para encargarnos de la gestión y el alquiler de su propiedad, lo que le permitirá centrarse únicamente en planificar sus merecidas vacaciones y sus próximas inversiones.
No. La vivienda debe cumplir los requisitos técnicos, disponer de la documentación necesaria, estar registrada ante la Junta de Andalucía e inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía. Antes de la compra, también conviene comprobar si el ayuntamiento o la comunidad de propietarios imponen alguna restricción a los alquileres vacacionales.
A la hora de poner en marcha un nuevo alquiler a corto plazo, el propietario debe obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios. La decisión requiere una mayoría de tres quintos. La comunidad de propietarios también puede restringir o prohibir por completo los alquileres vacacionales; por lo tanto, antes de comprar una vivienda, conviene consultar sus estatutos y las actas de las reuniones.
Los costes básicos incluyen las comisiones pagadas a las plataformas de reserva, la limpieza, el consumo de agua y energía, los gastos de comunidad, el IBI, el seguro y cualquier tarifa que deba abonarse a la empresa gestora. Estos costes deben tenerse en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad real de la inversión.
Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos. Según la información facilitada en la nota, el tipo impositivo para los propietarios que sean residentes fiscales de los Estados miembros de la Unión Europea es del 19 % de los ingresos y se liquida trimestralmente. Se pueden deducir determinados gastos de los ingresos, pero solo en proporción al período durante el cual la vivienda estuvo realmente alquilada.
