Las ventajas de la planificación patrimonial polaca también pueden aprovecharse en el mercado inmobiliario español. La clave está en elegir la estructura adecuada.
¿Qué leerá en esta nota?
[Material elaborado en colaboración con el abogado Juan Miguel Marín Herbert Marin, del bufete Lexland Abogados www.lexland.es.]
España sigue siendo uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria internacional. Su mercado inmobiliario, las oportunidades de inversión y el interés por diversificar el patrimonio familiar hacen que cada vez más personas se planteen adquirir una vivienda en nuestro país.
Entre ellas, cobra especial importancia una forma jurídica relativamente nueva: la fundación familiar polaca (fundación familiar), un instrumento creado con el fin de preservar, gestionar y transmitir el patrimonio familiar de generación en generación.
Esta figura jurídica, introducida por la ley polaca de 26 de enero de 2023, ofrece importantes ventajas en materia de planificación sucesoria, protección del patrimonio y fiscalidad, lo que ha despertado el interés de numerosas familias de empresarios e inversores.
Pero, ¿qué ocurre cuando una fundación familiar polaca decide realizar una inversión fuera de Polonia? ¿Puede adquirir un piso, un edificio o una cartera de inmuebles en España? ¿Es mejor hacerlo directamente o a través de una sociedad española?
La respuesta es: hay varias formas de hacerlo, pero una planificación jurídica y fiscal adecuada desde el principio puede influir de manera significativa en el resultado.
Una fundación familiar polaca permite concentrar y gestionar el patrimonio familiar en el marco de una estructura jurídica independiente de sus fundadores y beneficiarios, lo que facilita su conservación y transmisión a las generaciones futuras.
Una de sus principales ventajas es el favorable régimen fiscal de Polonia, que prevé importantes exenciones para determinados ingresos y tipos de actividades autorizadas, así como ventajas en materia de planificación sucesoria.
En determinadas circunstancias, la tributación de los ingresos obtenidos y reinvertidos en el marco de una fundación puede ser muy baja o incluso nula, aunque los pagos a los beneficiarios y algunas operaciones pueden estar sujetos a impuestos.
No obstante, hay que tener en cuenta que las desgravaciones fiscales reconocidas en Polonia no se trasladan automáticamente a España.
Cuando una fundación familiar polaca invierte en inmuebles situados en territorio español, debe cumplir con las obligaciones fiscales establecidas en la legislación española.
Por lo tanto, cuando una fundación mantiene su residencia fiscal en Polonia y obtiene ingresos procedentes de bienes inmuebles en España sin un establecimiento permanente, dichos ingresos están sujetos, en principio, al impuesto sobre la renta de los no residentes (IRNR), sin perjuicio de lo dispuesto en el convenio para evitar la doble imposición entre España y Polonia.
Además, hay una particularidad jurídica importante: la fundación familiar polaca no tiene un equivalente exacto en el ordenamiento jurídico español.
Mientras que las fundaciones españolas se caracterizan por perseguir fines de interés general, las fundaciones familiares polacas se dedican principalmente a fines privados relacionados con la organización, la conservación y la transmisión del patrimonio familiar.
Esta diferencia no les impide desarrollar su actividad en España, pero exige un análisis detallado de su naturaleza jurídica y demostrar que gozan de personalidad jurídica y capacidad jurídica en la medida en que lo permita la legislación polaca.
En la práctica, esto significa que, antes de realizar la compra, conviene analizar la inversión desde la perspectiva tanto polaca como española. El hecho de que unos ingresos concretos se beneficien de un trato preferencial a nivel de la fundación en Polonia no determina por sí solo la forma en que se gravarán en España. En este sentido, cobran especial importancia el tipo de inmueble, su uso, el plazo previsto de la inversión y si el inmueble va a generar ingresos por alquiler.
Una fundación familiar polaca puede participar en el mercado inmobiliario español a través de diversas estructuras jurídicas.
Una de las posibilidades es la compra directa del inmueble por parte de la propia fundación, que figura como propietaria en la escritura notarial de compraventa correspondiente y en el Registro de la Propiedad español.
Para ello, es necesario acreditar su existencia, su personalidad jurídica, su capacidad para actuar y para ser representada, así como obtener un número de identificación fiscal (NIF) español como entidad extranjera.
Sin embargo, aunque esta alternativa es legalmente viable, no siempre es la más ventajosa desde el punto de vista organizativo, operativo y fiscal.
Otra opción, especialmente interesante en el caso de inversiones de mayor valor o para la adquisición de varios inmuebles, es la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada (SL) española, cuyo único socio sea una fundación familiar polaca.
En esta estructura, la fundación conserva la titularidad de las participaciones, mientras que la sociedad española adquiere y gestiona los activos inmobiliarios.
Esta solución permite llevar a cabo inversiones a través de una entidad plenamente integrada en el ordenamiento jurídico y económico español, lo que facilita las relaciones con bancos, notarios, organismos de la administración pública y terceros. Además, ofrece un marco especialmente adecuado para centralizar la gestión inmobiliaria.
No existe una estructura única que sea la más adecuada para todas las inversiones. La compra directa puede suponer una estructura de propiedad más sencilla, mientras que una sociedad SL (Sociedad Limitada, equivalente a la sociedad de responsabilidad limitada polaca) puede resultar más práctica en el caso de una cartera inmobiliaria más amplia, una gestión activa o la planificación de futuras inversiones. Antes de tomar una decisión, conviene comparar no solo la fiscalidad actual, sino también los costes de mantenimiento de la estructura, la forma de financiación, la distribución prevista de los beneficios y las consecuencias de una futura venta de los inmuebles o de las participaciones.
La propia estructura de propiedad es solo uno de los elementos del análisis. Antes de realizar la inversión, es necesario determinar qué impuestos y costes se generarán en el momento de la adquisición del inmueble, durante su tenencia, en caso de alquiler y en su posterior venta. En el caso de una fundación familiar, además, hay que analizar cómo se tratarán en ambos países los flujos financieros entre la inversión en España, la fundación y sus beneficiarios.
También conviene preparar con antelación la documentación de la fundación exigida en España, en particular los documentos que acrediten su existencia, las normas de representación y la facultación de la persona que firma los documentos. El alcance de la documentación y los trámites necesarios debe confirmarse para cada transacción concreta.
En la práctica, la preparación de la operación se puede dividir en varias fases: la elección de la estructura de inversión, la preparación de los documentos de la fundación y la obtención de los números de identificación necesarios, el análisis jurídico y fiscal del inmueble elegido, la firma de los documentos de la operación y la organización de la gestión posterior del inmueble. Si la inversión va a abarcar varios activos, conviene planificar la estructura antes incluso de la primera compra.
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Sí. Esta posibilidad la contempla el modelo descrito anteriormente de adquisición directa de un inmueble por parte de una fundación, siempre que se demuestre su existencia, su personalidad jurídica, su capacidad de obrar y su representación válida, y se cumplan los trámites exigidos en España.
No siempre. En el modelo presentado, es posible tanto la compra directa por parte de la fundación como la inversión a través de una sociedad española de tipo SL. La elección debería depender de la naturaleza, el valor y el objetivo de la inversión concreta.
No. Las ventajas fiscales derivadas de la normativa polaca no se trasladan automáticamente a España. Las consecuencias fiscales de la inversión en España requieren un análisis independiente.
Puede resultar especialmente interesante en el caso de inversiones de mayor valor, la adquisición de varios inmuebles o la necesidad de una gestión centralizada de los activos. La evaluación definitiva también debe tener en cuenta los impuestos, los costes de mantenimiento de la sociedad y el plan de salida de la inversión.
