¿Cómo es el proceso de compra de una propiedad en España?

El proceso de compra de una propiedad en Andalucía puede parecer complicado al principio, pero no tiene por qué afrontarlo usted solo. Es recomendable contar con la ayuda de un bufete de abogados y de agentes inmobiliarios con experiencia, que le ayudarán a superar todo el proceso con tranquilidad y sin estrés.

El proceso de compra de una propiedad en España varía en función de si se trata de una compra en el mercado primario (al promotor) o en el mercado secundario. Ofrecemos contactos con numerosos bufetes de abogados independientes en Andalucía, incluidos algunos con personal que habla polaco, lo que facilita considerablemente la comunicación con la persona encargada de supervisar todo el proceso. El abogado representa exclusivamente sus intereses, actuando con total independencia de la agencia que vende la propiedad. Todos los contratos pueden firmarse en persona o a través de un apoderado.

Compra de una propiedad en España en el mercado primario

1. Reserva

Si desea reservar una propiedad con un promotor – ya sea en fase de construcción o «sobre plano» (es decir, antes de que comience la construcción del proyecto) – deberá abonar un importe de reserva de hasta el 1 % del valor de la propiedad (varios miles de euros), que varía en función del promotor.

Cabe señalar que los promotores inmobiliarios en España no están abiertos a ninguna negociación sobre el precio. Si en el momento de realizar la reserva el proyecto aún no cuenta con la licencia de obras, los trámites formales se suspenden hasta que el promotor la obtenga.

Una vez que el promotor obtiene la licencia de obras – en la mayoría de los casos, unos 2-3 meses después de la reserva – se firma el contrato de promoción y se abona un anticipo de aproximadamente el 30 % del precio más el IVA.

2. Contrato de promoción

Antes de formalizar el contrato, el bufete de abogados verifica los siguientes documentos y circunstancias:

• confirmación de que el terreno destinado a la inversión tiene la calificación urbanística adecuada,
• confirmación de la obtención de la licencia de obras y de la posibilidad de que el promotor obtenga la Licencia de Primera Ocupación (LPO) una vez finalizada la inversión,
• verificación de si el promotor ofrece una garantía bancaria o una póliza de seguro – que proteja los fondos abonados durante la fase de ejecución de la inversión – de conformidad con la legislación española; en el caso del mercado primario, es obligatorio garantizar los pagos de los compradores mediante una garantía bancaria; gracias a ello, tenemos la certeza de que no perderán su dinero, incluso en el caso de que el promotor incumpla el contrato,
• análisis de la situación financiera del promotor con el fin de evaluar su solvencia y estabilidad,
• confirmación de que el promotor cuenta con los seguros exigidos,
• verificación del contenido del contrato en cuanto a su conformidad con la legislación vigente y al alcance de la protección de los intereses del comprador.

Antes de efectuar el pago y formalizar el contrato, el comprador está obligado a presentar documentos que acrediten el origen legal de los fondos destinados a la adquisición del inmueble (por ejemplo, ingresos por actividad profesional, venta de otro inmueble, depósitos, herencia), de conformidad con las disposiciones de la Ley contra el blanqueo de capitales (AML – Anti-Money Laundering).

El contrato de promoción inmobiliaria constituye el documento básico que regula los derechos y obligaciones de las partes, especificando en particular:

• el calendario y la forma de realizar los pagos,
• el plazo de ejecución de la inversión,
• la obligación del promotor de constituir una garantía bancaria,

• la cuenta de garantía bloqueada en la que se realizan los pagos durante la construcción,
• los seguros obligatorios que debe contratar el promotor,
• los planos arquitectónicos y el pliego de condiciones técnicas de la inversión (que constituyen anexos integrales del contrato).

Dependiendo del calendario de la inversión, pueden preverse pagos sucesivos por tramos durante la construcción. Por lo general, entre el 50 % y el 70 % del precio del inmueble se abona en el momento de la firma de la escritura de compraventa.

3. Escritura notarial

La escritura de compraventa de un inmueble en España se formaliza ante notario. Antes de su firma, el bufete de abogados verifica la situación jurídica del inmueble, confirmando en particular:

• la cancelación de las cargas hipotecarias del promotor sobre el inmueble,
• la asignación de un número catastral individual al inmueble,
• la expedición del certificado de fin de obra,
• los seguros y garantías – entre otros, de la construcción (Seguro Decenal), las instalaciones y los equipos,
• la obtención de la Licencia de Primera Ocupación (la denominada LPO).

La última etapa consistirá en la inscripción del derecho de propiedad en el Registro de la Propiedad y la transferencia de los contratos de suministro de servicios públicos (electricidad, agua).

En caso de adquirir una vivienda mediante un crédito hipotecario, se recomienda presentar la solicitud de crédito con al menos dos meses de antelación, con el fin de garantizar el buen desarrollo del proceso

Los costes de la compra de una vivienda en España se analizan más adelante en este artículo.

Compra de una vivienda en España en el mercado secundario

1. Reserva y pago del depósito

Una vez elegida la propiedad, se recomienda reservarla durante el tiempo que duren las negociaciones y la formalización de los trámites legales.

De acuerdo con la práctica del mercado, en primer lugar se presenta una oferta de compra de la propiedad, que incluye el precio propuesto y las condiciones de la transacción, a menudo en forma de contrato de reserva.

En algunos casos – aunque no es una práctica habitual exigida en la fase de negociación – se aplica el pago de un depósito de aproximadamente 6 000 euros o alrededor del 1 % del valor del inmueble. Depende en gran medida de la práctica del vendedor y de las características específicas de la transacción. No obstante, en determinadas situaciones, puede constituir un elemento que refuerce la posición negociadora del comprador. Este depósito se ingresa en la cuenta del agente inmobiliario o del bufete de abogados.

Recomendamos que, ya en la fase de presentación de la oferta, se determinen todas las condiciones esenciales de la transacción, incluyendo especialmente el equipamiento de la propiedad, la fecha prevista para la firma del contrato preliminar, la posible supeditación de la transacción a la obtención de financiación crediticia y otras disposiciones relevantes.

En caso de que el vendedor acepte el precio de la oferta y las condiciones acordadas de la transacción, las partes pasan a las siguientes etapas del procedimiento, descritas a continuación. Este es el momento en el que comienza el análisis jurídico detallado (due diligence).

En caso de que, durante las negociaciones, las partes no lleguen a un acuerdo sobre el precio, la totalidad del depósito pagado previamente se devolverá al comprador.

2. Comprobación de la situación jurídica del inmueble

Con la ayuda de un abogado que representará al comprador y supervisará todo el proceso de compra, se redactará un contrato de compraventa preliminar. Este contrato contiene la información más importante relativa a la compra del inmueble, incluida la fecha de firma de la escritura pública (normalmente de un mes a dos meses en el caso del mercado secundario).

En el marco del análisis jurídico (due diligence), se verificarán en particular:

• la nota simple, es decir, el extracto actualizado del Registro de la Propiedad, que contiene información sobre el propietario, la superficie del inmueble y las posibles cargas (hipotecas, reservas),
• la Licencia de Primera Ocupación (LPO), que confirma que el inmueble cuenta con todos los permisos de construcción necesarios y ha sido autorizado para su uso,

• la validez del título de propiedad y su inscripción a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad,
• la existencia de posibles cargas – como hipotecas, créditos, embargos, servidumbres, arrendamientos o contratos de alquiler,
• la ausencia de otras obligaciones o reclamaciones que gravan sobre el inmueble,
• la conformidad de los datos del inmueble con el Catastro,
• la conformidad del inmueble con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y la ausencia de sanciones administrativas de carácter urbanístico (por ejemplo, derivadas de una ampliación ilegal o de la denominada construcción sin licencia),
• situación financiera de la comunidad de propietarios (Comunidad de Propietarios), incluyendo posibles atrasos en los pagos (por ejemplo, gastos de comunidad, impuesto sobre bienes inmuebles – IBI, suministros),
• certificado energético, que contiene información sobre la eficiencia energética del inmueble.

El proceso de due diligence, es decir, la verificación de la situación jurídica del inmueble, comienza tras la aceptación de la oferta. En la práctica, el bufete de abogados dispone de un plazo de entre 14 y 21 días como máximo para analizar la documentación.

Independientemente del análisis jurídico, también recomendamos realizar una auditoría técnica del inmueble. Se trata de un coste relativamente pequeño en comparación con el valor de la inversión y permite detectar posibles defectos técnicos. En particular, en el caso de una compra en el mercado secundario, se recomienda encargar dicha auditoría a un especialista independiente.

3. Contrato preliminar y pago del depósito – el denominado Contrato de arras

A continuación, pasamos a la fase de firma del contrato – el denominado Contrato de arras, en el que se establece la fecha de firma de la Escritura de Propiedad y las condiciones de compra. Este contrato ya le garantiza la reserva de la propiedad en cuestión.

Al firmar el contrato, se abona el 10% del valor de la propiedad (teniendo en cuenta el depósito ya pagado) más el IVA.

En caso de que el vendedor rescinda el contrato, el comprador tiene derecho a la devolución del depósito por el doble de su importe. Por el contrario, en caso de que el comprador renuncie a la compra sin causa justificada, el vendedor retendrá el depósito.

Sin embargo, cabe destacar que, en caso de que se detecten defectos importantes en la propiedad u otras circunstancias que influyan en la decisión de compra, la posibilidad de rescindir el contrato y las normas de devolución de los fondos dependen de lo establecido en el contrato. Por ello, es fundamental que este sea redactado adecuadamente y que un bufete de abogados proteja los intereses del comprador.

4. Escritura de compraventa

La escritura de compraventa se firma ante notario – por lo general, entre 4 y 8 semanas después de la formalización del contrato de compraventa preliminar – personalmente por el comprador o, en virtud de un poder otorgado, por su representante, por ejemplo, un bufete de abogados. El notario redacta la escritura de compraventa y vela por el correcto desarrollo de la transacción. Hay que tener en cuenta que la escritura notarial se redacta en español.

El resto del precio del inmueble, pagadero al firmar la escritura notarial, se abona normalmente mediante un cheque bancario (cheque bancario), emitido por un banco español por el importe acordado. Una forma menos habitual es la transferencia bancaria, que se realiza el mismo día de la transacción.

Hay que tener en cuenta que la emisión de un cheque bancario suele conllevar una comisión adicional, por lo que conviene acordar previamente las condiciones con el banco y, en la medida de lo posible, negociar el importe de la comisión antes de la transacción prevista.

El notario en España es un funcionario público que vela por la legalidad y la corrección formal de la transacción, actuando de manera imparcial y sin representar los intereses de ninguna de las partes. Su función consiste en verificar la identidad de las partes, comprobar la conformidad de la escritura con la legislación vigente, asegurarse de que las partes comprenden las consecuencias del documento que firman y conferir a la transacción carácter oficial.

Por lo tanto, no sustituye la función del abogado que actúa en nombre del comprador. Por ello, se recomienda contar con los servicios de un bufete de abogados que ofrezca un apoyo completo y vele por la protección de los intereses del cliente en cada etapa de la transacción.

En caso de compra de un inmueble mediante un crédito hipotecario, el banco financiador también está presente en la firma de la escritura notarial. Al mismo tiempo se formalizan dos contratos: el de compraventa del inmueble y el del crédito hipotecario.

Si el inmueble adquirido está hipotecado, esta deuda suele liquidarse el día de la firma de la escritura pública. En tal caso, en la notaría también está presente un representante del banco por parte del vendedor.

Este proceso requiere la preparación previa de toda la documentación, y una parte del precio de compra – destinada al pago de la hipoteca existente – se entrega en forma de un cheque bancario independiente, extendido a nombre del banco del vendedor.

Tras la firma de la escritura pública, el comprador recibe del notario un extracto resumido de la misma.

Es precisamente el día de la firma de la escritura pública – una vez cumplidos todos los requisitos formales y liquidados los pagos – cuando se entrega la llave de la propiedad. En ese momento, el comprador se convierte en su propietario de pleno derecho.

Es un momento que, para muchas personas, supone la culminación de todo el proceso, pero al mismo tiempo el comienzo de un nuevo capítulo: una vida bajo el sol, una inversión o la realización de un sueño.

5. El resto de trámites para finalizar el proceso de compra de una vivienda en España incluyen:

• el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (en el caso del mercado secundario) o del IVA y del impuesto de actos notariales (en el caso del mercado primario),
• recoger la copia de la escritura notarial,
• presentar el documento en el Registro de la Propiedad para inscribir el derecho de propiedad a nombre del nuevo propietario,
• notificar el cambio de propietario en el Registro Catastral,
• realizar el cambio de titularidad de los contratos de suministro de servicios públicos (electricidad, agua, internet),
• notificar el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios y actualizar los datos para el pago de los impuestos locales.

Un bufete de abogados se encarga de gestionar de forma integral estos trámites, realizando los pagos y las gestiones administrativas utilizando la cuenta bancaria española del cliente.

Costes de transacción de la compra de una propiedad en España

Al precio de la propiedad elegida hay que añadir unos costes que oscilan entre el 8% y el 13% de su valor. Estos incluyen, entre otros, impuestos, gastos notariales, costes legales y otras tasas, que varían en función de la comunidad autónoma correspondiente.

¿Cuáles son los costes de transacción de la compra de una propiedad en Andalucía?

1. Impuestos

• Mercado secundario: 7% de impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)
• Mercado primario: 10% de IVA
• 1,2% de impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAP)

2. Gastos de abogado

• abogado: 1 % del valor de la transacción + 21 % de IVA
• honorarios notariales: entre unos 1.000 y 3.000 euros, dependiendo del importe de la transacción y del número de partes incluidas en la escritura
• inscripción en el registro de la propiedad: normalmente, la tasa asciende al 50-70 % de los honorarios notariales

3. Gastos de la hipoteca

• impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD): 1,2 % del valor del crédito concedido; este gasto corre a cargo del banco, es obligatorio por ley desde 2019, por lo que no lo asume el comprador
• coste de la inscripción de la hipoteca: entre el 1 % y el 1,5 % del capital

4. Otros gastos

• gastos de alta de los servicios públicos (agua, luz, teléfono): desde unos 500 euros
• coste del número N.I.E.: unos 200 euros + 21 % de IVA por persona

Documentos y trámites necesarios para la compra de una propiedad en España

Antes de proceder a la compra de una propiedad en España, es necesario preparar determinados documentos y cumplir con los requisitos formales que permiten llevar a cabo la transacción de manera eficiente.

1. Número N.I.E.
2. Cuenta bancaria en España
3. Poder notarial
4. Separación de bienes (si procede)
5. Documentos financieros (origen de los fondos/AML)
6. Documento de identidad

¿Cómo obtener el número N.I.E. en España?

Los extranjeros que tengan previsto comprar una propiedad en España están obligados a obtener el número N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero), que es el equivalente al número de identificación fiscal (NIP) polaco.

La solicitud para obtener el número N.I.E. puede presentarse:

• en la Embajada de España en Varsovia,
• directamente en España, en una comisaría de la Policía Nacional.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que el tiempo de espera en Polonia suele ser mucho más largo que en España. Por este motivo, recomendamos presentar la solicitud directamente in situ, en España, donde el trámite suele durar unas 3-4 semanas.

El número N.I.E. es imprescindible para llevar a cabo la compra de una propiedad, así como para realizar muchos trámites administrativos, como la contratación de servicios públicos o la declaración de impuestos.

La solución más cómoda es otorgar un poder a un abogado de su elección, quien puede solicitar el número N.I.E. en nombre del cliente.

Cuenta bancaria en España: ¿cómo abrirla?

Para iniciar los trámites relacionados con la compra de una propiedad y la asistencia jurídica, es necesario abrir una cuenta bancaria en España. La cuenta servirá para realizar los pagos relacionados con la compra de la propiedad, así como para liquidar las obligaciones corrientes, como las facturas de los servicios públicos o los impuestos.

Para abrir una cuenta, debe preparar los siguientes documentos (traducidos al español):

• una copia del DNI o pasaporte,
• un documento que acredite el domicilio (por ejemplo, una factura de luz o agua a nombre y con la dirección en Polonia),
• documentos que acrediten la fuente de ingresos y el importe de los mismos (por ejemplo, la declaración de la renta del último año, un certificado del empleador),
• documentos que acrediten el origen de los fondos destinados a la compra de la propiedad en España (por ejemplo, escritura de compraventa de la propiedad, documento que acredite la recepción de una herencia, extractos bancarios),
• carta de recomendación del banco en Polonia (si se requiere),
• número N.I.E.

Una vez realizada la compra de la propiedad, la cuenta bancaria se utiliza para los pagos corrientes – en particular, para abonar los servicios públicos y el impuesto sobre bienes inmuebles – normalmente mediante domiciliación bancaria.

Poder notarial para la compra de una propiedad en España

Muchos clientes deciden otorgar un poder notarial a sus abogados para que puedan actuar en su nombre durante el proceso de compra de la propiedad.

El poder notarial puede otorgarse:

• en España, ante notario público, lo cual es la solución más sencilla (coste aproximado: entre 100 y 200 euros),
• en el consulado de España en el país de residencia del cliente,
• en el país de residencia del cliente, ante un notario local.

En caso de otorgar el poder fuera de España, es necesario prepararlo adecuadamente, en particular obtener la cláusula de Apostilla – de conformidad con el Convenio de La Haya – y realizar una traducción jurada al español, para que el documento pueda utilizarse de forma válida en España.

Separación de bienes en España

En caso de que se aplique la separación de bienes, es necesario presentar el documento correspondiente ante notario. Dicho documento debe ser traducido por un traductor jurado y provisto de la cláusula de Apostilla.

Apoyo en cada etapa

Contamos con más de 20 años de experiencia en el asesoramiento y la intermediación en el mercado inmobiliario. Entendemos perfectamente las necesidades y expectativas de los clientes polacos, y conocemos todos los trámites necesarios para una compra segura y ágil de inmuebles en España.

Junto con un equipo de especialistas de confianza, ofrecemos un apoyo integral en cada etapa: desde la elección de la ubicación adecuada y la búsqueda de la propiedad, pasando por la ayuda en la selección de un bufete de abogados y un notario, hasta la finalización de la transacción.

También ofrecemos servicios relacionados con la reforma, el diseño y el acabado de interiores, así como la gestión integral de inmuebles y la gestión de alquileres.