El mercado inmobiliario de Marbella en 2026. Los precios siguen subiendo, pero los compradores están cambiando sus preferencias

La Costa del Sol ha vivido unos años especialmente intensos. Tras el repunte de la demanda provocado por la pandemia, los precios inmobiliarios han aumentado notablemente y el mercado de viviendas y apartamentos de lujo ha comenzado a atraer a un grupo cada vez más diverso e internacional procedente de fuera de la Península Ibérica. Sin embargo, los datos del informe «Marbella Real Estate Market Report 2026», elaborado por Diana Morales Properties y Knight Frank, muestran que en 2026 el mercado entra en una nueva fase: el número de transacciones empieza a estabilizarse, mientras que las propiedades de calidad en las mejores ubicaciones siguen manteniendo precios elevados.

Tras cinco años de auge, el mercado empieza a estabilizarse

El informe de DM Properties | Knight Frank describe los últimos cinco años como uno de los períodos más sólidos en la historia del mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Tras 2020, la demanda se aceleró notablemente, especialmente en el segmento de inmuebles de lujo, nuevas promociones y viviendas adquiridas aún en fase de construcción. Al mismo tiempo, parte de la actividad promotora se ha desplazado de Marbella hacia Estepona, Benahavís, Fuengirola y Mijas, donde resulta más fácil encontrar solares para nuevos proyectos.

A nivel nacional, el año 2025 fue muy sólido: el informe recoge 705 357 transacciones inmobiliarias, lo que supone un 10,7 % más que el año anterior y la cifra más alta desde 2007. El precio medio se situó en 2 284 euros por m², lo que supuso un aumento del 9,5 %. En Andalucía se formalizaron 141 284 transacciones, un 13,2 % más que el año anterior, y el precio medio alcanzó los 1 940 euros por m².

Según el Colegio de Registradores, en el segundo trimestre de 2026 se registraron en España 167 934 transacciones inmobiliarias, un 5,7 % menos que en el trimestre anterior y un 2,3 % menos que un año antes. Al mismo tiempo, el índice de precios de la vivienda del INE subió en ese mismo trimestre un 12,2 % interanual. Se trata de una distinción importante: un menor número de transacciones no tiene por qué significar una caída de los precios, especialmente en mercados con una oferta limitada y una fuerte demanda internacional.

El Triángulo de Oro: Marbella, Benahavís y Estepona

La zona más prestigiosa de la Costa del Sol la conforma el llamado «Triángulo de Oro»: Marbella, Benahavís y Estepona. En 2025 se registraron un total de 8 540 transacciones en estos tres municipios. Marbella representó el 51,3 % del mercado (4 379 ventas), Estepona el 40,4 % (3 449) y Benahavís el 8,3 % (712).

Sin embargo, los precios evolucionaron de forma diferente al volumen de ventas. En 2025, el precio medio de transacción en Marbella fue de 4 424 euros por m² (+7,67 % interanual), en Benahavís de 4 112 euros (+9,24 %), y en Estepona, 3 214 euros (+10,89 %). Los datos del primer trimestre de 2026 incluidos en el informe muestran un nuevo aumento de la media en Marbella hasta los 4 864 euros por m², una estabilización en Benahavís en torno a los 4 718 euros y un descenso temporal de la media en Estepona hasta los 3 384 euros por m².

Marbella sigue siendo la más cara, pero el precio depende de algunas calles

La media de todo el municipio no refleja la situación completa. En Marbella, las diferencias entre las distintas microzonas son enormes. Según los datos de transacciones citados en el informe, en 2025 la media en Sierra Blanca alcanzaba los 5 479 euros por m², en Nueva Andalucía y Puerto Banús rondaba los 4 287 euros, en Marbella Este, 4 076 euros; en el centro de Marbella, 4 020 euros; y en San Pedro de Alcántara, 3 915 euros por m².

En el segmento premium, la variabilidad es aún mayor. El informe señala que, en los últimos años, en la primera línea de costa de la Golden Mile se han registrado transacciones que alcanzan unos 30 000 euros por m².

Los compradores extranjeros siguen impulsando el mercado

El mercado inmobiliario de la Costa del Sol es mucho más internacional que el mercado inmobiliario medio de España. Según el informe, en 2025 los extranjeros representaron el 62,04 % de las transacciones en Marbella, el 70,84 % en Estepona y hasta el 84,38 % en Benahavís. Los grupos más numerosos fueron, entre otros, los británicos, los neerlandeses, los suecos, los belgas y los alemanes.

Los polacos ya constituyen una parte claramente visible de este mercado. En las estadísticas de Marbella representaban el 6,97 % de los compradores extranjeros, y en Estepona, el 9,66 %; se trataba del tercer resultado, por detrás de los neerlandeses y los británicos. A escala de toda España, en el segundo trimestre de 2026, la participación de los compradores polacos fue de aproximadamente el 4,33 % de las transacciones realizadas por extranjeros.

Cabe destacar que la participación de los compradores extranjeros en toda España alcanzó en el segundo trimestre de 2026 un récord del 15,98 % del total de transacciones. En la provincia de Málaga – que abarca la Costa del Sol – esta cifra ya rondaba el 37 %. Se trata de uno de los resultados más altos del país y un argumento de peso para afirmar que el mercado local sigue estando más vinculado al capital internacional y a la movilidad de los compradores acaudalados que a la propia coyuntura económica nacional.

El mercado de lujo es más resistente

Una de las conclusiones más importantes del informe es la creciente segmentación del mercado. En los segmentos medio y alto, los compradores rechazan cada vez más los precios que, en su opinión, no se corresponden con la calidad o la ubicación. En el segmento «super-prime», la sensibilidad al precio sigue siendo menor, ya que la oferta de inmuebles exclusivos en la Milla de Oro, en Sierra Blanca o en La Zagaleta es, por naturaleza, limitada.

Los datos propios de DM Properties también muestran la diferencia entre los precios de oferta y los precios finales de venta: en 2025, esta diferencia fue, de media, del 13,63 % en el caso de las villas y del 11,10 % en el de los apartamentos. Para el comprador, se trata de una información valiosa: un precio de venta elevado no siempre es el precio al que se cierra la operación, y un análisis comparativo adecuado de una propiedad concreta cobra cada vez más importancia.

Las expectativas de los clientes también están cambiando. El informe señala que persiste la demanda de espacio y privacidad, oficinas en casa, amplias zonas de descanso e inmuebles listos para entrar a vivir. También cobran cada vez más importancia la eficiencia energética, las soluciones de construcción sostenible y el confort para vivir durante todo el año, y no solo como residencia vacacional.

Marbella ha aprobado el nuevo Plan General de Ordenación Municipal

El 18 de septiembre de 2026, el Ayuntamiento aprobó definitivamente el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) y el 24 de septiembre se publicó la documentación de la versión definitiva. Se trata del primer PGOM de Andalucía; el plan sustituirá al modelo general de ordenación territorial basado hasta ahora en la normativa de 1986.

Para el mercado inmobiliario, la importancia de este cambio es, ante todo, práctica: el nuevo documento tiene por objeto aumentar la previsibilidad en lo que respecta al uso del suelo, las infraestructuras y el desarrollo futuro de la ciudad. El PGOM establece un modelo general, mientras que las normas más detalladas para los terrenos urbanos se desarrollarán en el Plan de Ordenación Urbana (POU).

¿Qué puede pasar a continuación?

El escenario más probable para los próximos meses no es una simple vuelta al ritmo de crecimiento de los años 2021-2023, sino una mayor diferenciación del mercado. Los inmuebles situados en las mejores ubicaciones, de alta calidad y con una oferta limitada, pueden seguir comportándose de forma diferente al mercado medio. Al mismo tiempo, los compradores disponen de más tiempo para tomar una decisión y, con mayor frecuencia, esperan que se justifique el precio.

Pueden resultar especialmente interesantes aquellas zonas que combinan un umbral de acceso más bajo con una nueva oferta y una infraestructura en mejora. El informe destaca, entre otras, Estepona, Bel Air, El Paraíso y Real de La Quinta.

Fuente: DM Properties | Knight Frank, Informe sobre el mercado inmobiliario de Marbella 2026

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