Comprar un piso o una casa en la Costa del Sol no implica necesariamente tener que viajar varias veces a España, firmar todos los documentos en persona ni hablar español. Una parte importante del proceso puede realizarse ahora a distancia: desde la visita y la reserva de la propiedad, pasando por la verificación legal, hasta la formalización de la compra mediante un apoderado.
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Esta solución también está cobrando cada vez más importancia para los polacos. En el primer semestre de 2026, nuestros compatriotas compraron 2.269 casas y pisos en España, lo que supone casi un 9 % más que el año anterior. Este ha sido el mejor resultado registrado al comparar los primeros semestres de años consecutivos.
Sin embargo, conviene tener en cuenta una regla: comprar a distancia no significa comprar sin trámites. Al contrario: cuantos menos trámites realicemos en persona sobre el terreno, más importante es contar con un poder notarial debidamente formalizado, un análisis jurídico del inmueble y una definición clara de las condiciones de la reserva.
La compra de una vivienda en España puede llevarse a cabo sin que el comprador esté físicamente presente en la mayoría de las fases y, si la operación se ha preparado adecuadamente, incluso en todas las fases que requieran la realización de trámites en España.
En la práctica, el proceso puede comenzar con una conversación con un agente inmobiliario y la selección de una vivienda a partir de documentación detallada, fotografías, planos y un vídeo de presentación. A continuación, pueden tener lugar negociaciones a distancia con el vendedor, la presentación de una oferta y la reserva de la vivienda.
En una fase posterior, un bufete de abogados independiente puede hacerse cargo de una parte importante de los trámites. Los documentos relacionados con la transacción pueden firmarse en persona o a través de un representante. La escritura de compraventa puede ser firmada ante notario por el representante del comprador, como por ejemplo un abogado que actúe en su nombre. Esto significa que puedes convertirte en propietario de un piso en Marbella, Estepona o Benahavís incluso si no puedes viajar a España antes de la fecha límite fijada para formalizar la transacción.
El documento más importante que permite llevar a cabo todo el proceso sin que el comprador esté presente es un poder notarial.
Pueden formalizarse directamente en España, ante un notario español, en la oficina consular española correspondiente o ante un notario del país de residencia del comprador. Si el documento se ha redactado fuera de España, hay que asegurarse de que cumpla con los requisitos formales, incluyendo —cuando sea necesario— una apostilla y una traducción al español.
El alcance del poder notarial debe corresponder a las gestiones que realmente se vayan a realizar. Un abogado puede, entre otras cosas, representar al comprador en la firma de documentos, tramitar algunos de los trámites administrativos y fiscales, y un representante debidamente autorizado también puede presentar una solicitud para obtener un número N.I.E.
El Ministerio del Interior español confirma que un representante debidamente autorizado puede presentar en España una solicitud de N.I.E. relacionada con los intereses económicos de un ciudadano extranjero. Esto significa que el comprador no tiene que desplazarse a España con el único fin de realizar todos los trámites administrativos en persona.
El conocimiento del español no es un requisito imprescindible para comprar una vivienda en España. Sin embargo, hay que distinguir entre el desconocimiento del idioma y la falta de comprensión de los documentos que se firman. Esto último sería inaceptable en una transacción tan importante.
Los documentos legales y notariales se redactan principalmente en español. Esto también se aplica a la *escritura de compraventa*, es decir, el documento que formaliza la formalización de la venta ante un notario español.
Sin embargo, la normativa notarial española prevé situaciones en las que una de las partes de una transacción sea un ciudadano extranjero que no hable español. Si el notario habla el idioma del cliente, podrá explicarle el contenido del documento en dicho idioma. Si no puede hacerlo, podrá estar presente un intérprete durante la transacción para garantizar que el comprador comprenda correctamente el contenido y las implicaciones del documento que se va a firmar.
Por lo tanto, el hecho de no saber español no debería suponer un obstáculo. En la práctica, resulta de gran ayuda contar con un agente que hable polaco y con un bufete de abogados independiente que pueda comunicarse con el cliente en polaco mientras se tramitan los trámites en España. En nuestro blog destacamos, entre otras cosas, la posibilidad de trabajar con bufetes de abogados independientes en Andalucía que ofrecen asistencia en polaco.
La reserva en sí misma puede realizarse a distancia. Para los clientes extranjeros, esto implica presentaciones por videoconferencia, el envío electrónico de la documentación y las transferencias bancarias del depósito de reserva. Agnes Inversiones lleva a cabo habitualmente este tipo de transacciones a distancia para clientes internacionales.
Esto es especialmente importante en el mercado inmobiliario de lujo, donde una propiedad atractiva puede venderse en un abrir y cerrar de ojos antes incluso de que un posible comprador haya tenido la oportunidad de reservar un vuelo a Málaga.
Sin embargo, esto no significa que merezca la pena reservar una vivienda basándose únicamente en unas pocas fotos de Internet. Una presentación profesional en línea debería permitirte ver no solo el interior del piso o la casa, sino también las vistas desde la terraza, las zonas comunes, el garaje, los alrededores de la urbanización y el barrio más cercano. En el caso de las viviendas del mercado secundario, también es recomendable realizar una inspección técnica independiente.
Es fundamental distinguir entre la reserva de un inmueble y la realización de un análisis jurídico exhaustivo. En el mercado secundario, normalmente se acuerdan primero el precio y las condiciones básicas de la transacción. En algunos casos, se abona un depósito en la fase de reserva —por ejemplo, unos 6.000 euros o aproximadamente el 1 % del valor de la vivienda—, aunque el importe y las condiciones de pago dependen de la operación concreta. Al comprar a un promotor, la cuota de reserva también puede ascender hasta aproximadamente el 1 % del valor del inmueble.
Por lo tanto, antes de realizar una transferencia, debes saber con total claridad a quién se transfiere el dinero, en qué condiciones, cuándo es reembolsable y cuáles son los términos y condiciones que figuran en el documento de reserva.
Las disposiciones relativas al resultado del análisis jurídico del inmueble, a la concesión de una hipoteca, a la fecha de celebración del próximo contrato, a los elementos fijos y accesorios incluidos en la venta o a las consecuencias de la rescisión del contrato por una de las partes pueden revestir especial importancia.
Solo una vez aceptadas las condiciones de la transacción se lleva a cabo un proceso detallado de diligencia debida, que abarca, entre otras cosas, la verificación de la titularidad, las hipotecas y otros gravámenes, los datos que figuran en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, así como cualquier posible obligación frente a la comunidad de propietarios.
Parte de la documentación utilizada en el proceso de compra puede gestionarse de forma electrónica. Esta práctica también se utiliza para las reservas de inmuebles a distancia.
Además, el Reglamento eIDAS de la UE establece que no se puede negar la validez jurídica de una firma por el mero hecho de que sea electrónica, mientras que una firma electrónica cualificada tiene, en toda la Unión Europea, una validez jurídica equivalente a la de una firma manuscrita.
Sin embargo, no debe confundirse la firma electrónica del documento de reserva con la finalización de toda la transacción. En la práctica, la transferencia de la propiedad se formaliza mediante una *escritura de compraventa* ante un notario español. El comprador puede comparecer en persona o estar representado por un representante autorizado designado previamente.
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Sí. Una parte importante del proceso puede realizarse a distancia y, con un poder notarial debidamente redactado, el comprador también puede estar representado a la hora de formalizar la compraventa ante notario. No obstante, siguen siendo necesarias todas las formalidades habituales, incluida la verificación legal de la vivienda y la identificación del comprador.
Sí. No es obligatorio que un comprador extranjero hable español. No obstante, debe comprender el contenido y las implicaciones de los documentos que va a firmar. Si, en el momento de la escritura notarial, el comprador no comprende el idioma del documento y el notario no puede explicarle su contenido en un idioma que comprenda, la normativa española prevé la intervención de un intérprete.
Sí. Se puede realizar una reserva a distancia, por ejemplo, tras una presentación en vídeo, mediante el intercambio electrónico de documentos y el pago de un depósito. No obstante, antes de abonar el depósito, debe consultar los términos y condiciones de la reserva, en particular la política de reembolso y las fases posteriores del proceso de diligencia debida legal.
El mero hecho de tener una cuenta bancaria en España no es, por regla general, un requisito previo para la compra de una vivienda; no obstante, la forma de pago y la gestión de los gastos posteriores deben acordarse antes de formalizar la transacción. Los bancos y otras partes implicadas en la transacción también pueden exigir documentación relativa al origen de los fondos.
Sí. La compra de una vivienda en España puede realizarse a distancia, sin que el comprador tenga que estar físicamente presente en la mayoría de las etapas —y, con la preparación adecuada, ni siquiera en ninguna— que requieran una intervención en España. Puede ver la vivienda durante una visita virtual, acordar las condiciones de compra a distancia y hacer una reserva, así como designar a un apoderado para que firme la escritura notarial.
Sí. El comprador puede otorgar un poder notarial que autorice a un representante a actuar en su nombre durante la compra de una vivienda en España. El alcance del poder notarial debe especificar con precisión las acciones que el representante autorizado puede llevar a cabo, incluida —cuando proceda— la firma de la escritura de compraventa ante un notario español.
Sí. Un representante debidamente autorizado puede representar al comprador ante un notario español y firmar la escritura de compraventa en su nombre. Esto significa que el comprador no tiene que viajar a España únicamente para formalizar la transacción.
El poder notarial puede otorgarse, entre otros lugares, ante un notario español, en la oficina consular española correspondiente o ante un notario del país de residencia del comprador. Si el documento se redacta fuera de España, hay que asegurarse de que cumpla con la forma correcta y, cuando sea necesario, de que vaya acompañado de una apostilla y de una traducción adecuada al español.
No existe una cantidad única que se aplique a todas las transacciones. El importe del depósito depende de la vivienda, del vendedor y de las condiciones acordadas. Puede ser, por ejemplo, de varios miles de euros o un porcentaje determinado del precio de la vivienda. Lo más importante es comprobar las condiciones de la reserva antes de realizar la transferencia.
Esto depende de las condiciones del contrato de reserva concreto. Antes de abonar el importe, debe comprobar en qué situaciones se devuelve el depósito y cuándo puede retenerse. Revisten especial importancia las condiciones relativas al resultado de la diligencia debida sobre la propiedad, la financiación de la compra y la desistimiento de cualquiera de las partes.
Una verificación de diligencia debida legal es especialmente importante cuando se compra a distancia. Debe incluir, entre otras cosas, la verificación del propietario, la titularidad legal de la propiedad, las hipotecas y otros gravámenes, así como la información pertinente que figure en el Registro de la Propiedad. El alcance de la verificación depende del tipo de propiedad y de la transacción concreta.
Los ciudadanos extranjeros necesitan un número NIE (Número de Identidad de Extranjero) para muchos trámites relacionados con la compra y la formalización de la adquisición de una propiedad en España. En determinadas circunstancias, algunos de los trámites necesarios para obtener un NIE pueden ser realizados por un representante debidamente autorizado.
Algunos de los documentos relacionados con la transacción, incluidos los utilizados para las reservas a distancia, pueden tramitarse electrónicamente. Sin embargo, esto no significa que firmar un documento de reserva en línea equivalga a formalizar la compra. En la práctica, la transacción se formaliza mediante una «escritura de compraventa» ante un notario español, ya sea en persona o a través de un representante debidamente autorizado.
Sí. La compra de una vivienda en el mercado primario también puede realizarse en gran medida a distancia. La documentación del proyecto, la reserva, los contratos posteriores y los pagos pueden gestionarse sin que el cliente tenga que estar físicamente presente en España. No obstante, antes de realizar cualquier pago, es imprescindible verificar la identidad del promotor, la vivienda, la documentación y las condiciones de cada pago.
Sí. No obstante, al comprar en el mercado secundario, resulta especialmente importante realizar un análisis independiente de la situación jurídica de la vivienda. Dependiendo de la vivienda, también conviene plantearse una inspección técnica, sobre todo si el comprador no ha podido visitar la casa o el piso en persona.
Un abogado que cuente con el poder notarial adecuado puede asumir una parte significativa de las tareas que conlleva la transacción, incluyendo el análisis jurídico, la coordinación con las partes y ciertos trámites administrativos y, si el alcance del poder notarial lo permite, también representar al comprador a la hora de formalizar la compra ante notario. El alcance de estas tareas depende del poder otorgado.
