Hipoteca en España para no residentes, incluidos los polacos
Los bancos españoles ofrecen hoy en día condiciones de financiación muy competitivas. Solicitar un préstamo hipotecario para comprar una propiedad es una opción atractiva…
Los inversores extranjeros ejercen una influencia cada vez mayor en el mercado inmobiliario español, y los polacos se encuentran entre sus participantes más activos. La creciente demanda interna y externa, la oferta limitada de viviendas y el aumento del volumen de los créditos hipotecarios impulsan los precios, pero al mismo tiempo suscitan un debate sobre el riesgo de una corrección y la necesidad de endurecer las normas de financiación de la compra de inmuebles.
¿Qué leerá en esta nota?
La participación de los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario español sigue aumentando
España es uno de los destinos favoritos de los polacos para invertir en el sector inmobiliario. Según datos del Consejo General del Notariado, el número de transacciones de compra de inmuebles por parte de compradores extranjeros en España ha aumentado nada menos que un 80 % en los últimos cinco años. En 2025 se registraron 138 254 transacciones en el mercado inmobiliario español, de las cuales 4 136 fueron realizadas por polacos.
Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, en una entrevista para Puls Biznesu, señaló que, entre los polacos, el primer auge inmobiliario en España tuvo lugar durante el estallido de la pandemia de COVID-19 en 2020. Poco después, en 2022, tras el estallido de la guerra en Ucrania, se produjo un nuevo aumento del interés por los pisos en España, motivado por la búsqueda de un refugio seguro donde invertir el capital.
Según los expertos, la participación del capital extranjero en España ha dinamizado intensamente el mercado inmobiliario español, especialmente en el sur del país. La creciente demanda también se debe al fuerte crecimiento económico de España y a la migración de trabajadores procedentes de América Latina asociada a él. Según Reuters, los precios inmobiliarios en España en el primer trimestre de 2026 fueron un 12,9 % más altos que en el primer trimestre de 2025.
La oferta limitada de inmuebles en España aumenta la demanda de hipotecas
El gran interés por la compra de pisos y casas en España también influye en el mercado hipotecario. Cada vez son más las personas que deciden financiar la compra de una vivienda con la ayuda de un banco, por lo que está aumentando tanto el número de préstamos concedidos como su valor total.
En el primer trimestre de 2026, el valor de los créditos hipotecarios en España aumentó un 3,8 % con respecto al año anterior, hasta alcanzar los 496 000 millones de euros. A finales de 2025, el porcentaje de hipotecas con un índice LTV (loan to value) superior al 80 % alcanzó el 15,6 %. Se trata del resultado más alto desde septiembre de 2018.
La situación del mercado inmobiliario español llevó al Fondo Monetario Internacional a recomendar, en marzo de este año, al Banco de España que estableciera un límite máximo para el índice LTV. Sin embargo, a pesar de las consideraciones iniciales sobre la introducción de restricciones en la concesión de hipotecas, el Banco de España ha decidido, por el momento, no tomar medidas al respecto.
La decisión del Banco de España de no establecer un límite máximo para el LTV se debió a las posibles repercusiones negativas que podría tener para los jóvenes que desean solicitar un crédito para adquirir su primera vivienda. Además, el índice medio anual de LTV en España en 2025 se situó en el 68,4 %, lo que sigue estando por debajo del nivel récord del 71,1 % registrado en 2016. Y, según los datos históricos del Banco de España, otros índices medios anuales, como la relación préstamo-precio, la relación préstamo-renta y la relación de servicio de la deuda-renta, se mantienen muy por debajo de los niveles máximos históricos. El importante indicador LTP (loan to price), que mide la proporción del crédito respecto al precio de la transacción, se situó en 2025 en el 77,6 % y se encuentra muy por debajo de los niveles históricos previos a la crisis de 2006, que alcanzaban el 107,8 %. También cabe destacar que, teniendo en cuenta la inflación, los precios inmobiliarios en España en el primer trimestre de 2026 eran un 12,2 % inferiores a los registrados en el punto álgido del anterior auge, en 2007.
En comparación con la situación durante la crisis financiera mundial de 2008-2009, cuando en España predominaban los préstamos con tipo de interés variable, la situación ha cambiado radicalmente. En la actualidad, la mayoría de los bancos en España ofrecen hipotecas a tipo fijo. Esto elimina la incertidumbre para el prestatario, estabiliza sistémicamente el mercado financiero y traslada el riesgo asociado a los tipos de interés a los bancos. En julio de 2026, en las ofertas de muchos bancos se pueden encontrar hipotecas a 30 años con un tipo de interés fijo del 3 % anual.
Véase también:
Aumenta la presencia de los polacos en el mercado inmobiliario español. En algunos municipios ya ocupan los tres primeros puestos
Según los últimos datos, en 2025 los compradores extranjeros adquirieron un total de 138 254 inmuebles en España, de los cuales nada menos que 4 136 transacciones fueron realizadas por polacos. Esto situó a nuestros compatriotas en el séptimo puesto del ranking de compradores extranjeros, y en algunos municipios los polacos ya ocupaban el tercer lugar.
Preguntas frecuentes
¿El aumento del número de hipotecas supone un riesgo de que se repita la crisis de 2008?
Según la mayoría de los economistas y analistas del sector inmobiliario, la situación actual difiere de la que se vivía antes de la crisis financiera mundial. En la actualidad, los bancos aplican criterios más estrictos a la hora de evaluar la solvencia crediticia, y los expertos señalan que la razón principal es hoy la oferta limitada de viviendas, y no, como entonces, el endeudamiento excesivo de los prestatarios.
¿Tiene España previsto endurecer las normas para la concesión de hipotecas?
A fecha de junio de 2026, el Banco de España, a pesar de las consideraciones previas expresadas en mayo, no ha decidido introducir restricciones adicionales en materia de concesión de créditos. El Banco de España consideró que la situación actual del mercado no requiere la introducción de regulaciones adicionales relacionadas con la limitación del valor máximo del índice LTV, ya que ello podría acarrear consecuencias negativas para los jóvenes compradores.
