¿Cómo comprobar el estado de una propiedad en España antes de comprarla? Documentación, abogado y auditoría inmobiliaria

La compra de un piso o una casa en España comienza mucho antes de llegar a la notaría. Antes de que el comprador firme la escritura de compraventa y reciba las llaves, conviene comprobar quién es realmente el propietario del inmueble, si no pesa sobre él ninguna hipoteca o embargo, si su situación en los registros se corresponde con la realidad y si no existen problemas urbanísticos ni atrasos en los pagos a la comunidad de propietarios. Esto es especialmente importante para quienes compran una vivienda en el extranjero por primera vez. El sistema español está bien formalizado, pero las obligaciones del notario, del abogado, del agente inmobiliario y del comprador no son idénticas. Por eso, antes de la compra, conviene saber no solo qué documentos hay que preparar, sino, sobre todo, cómo comprobar el estado de la propia vivienda.

¿Qué documentos son necesarios para comprar una vivienda en España?

En el caso de un comprador extranjero, lo fundamental es, ante todo, disponer de un documento de identidad válido y del número N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero). Se trata de un número de identificación individual del extranjero que se utiliza en las relaciones con la administración española y en los trámites que tienen consecuencias económicas y fiscales. El N.I.E. puede solicitarse en España, a través de un representante debidamente autorizado o mediante una oficina consular española en el país de residencia.

En la práctica, al comprar un inmueble en España es necesario presentar documentos que acrediten el origen de los fondos destinados a la transacción. Pueden ser, entre otros, documentos relativos a los ingresos percibidos, a la actividad económica desarrollada, a los ahorros acumulados, a la venta de otra propiedad, a una donación recibida o a una herencia.

Las obligaciones en este ámbito se derivan de la normativa de la Unión Europea en materia de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo (AML), transpuestas al ordenamiento jurídico español, en particular en virtud de la Ley 10/2010, de 28 de abril de 2010.

Estas normas se aplican, entre otros, a notarios, entidades financieras, agentes inmobiliarios profesionales y abogados que intervienen en determinadas transacciones. En el marco de los procedimientos de verificación, estas entidades pueden solicitar información y documentación relativa tanto a la forma de realización del pago como al origen económico de los fondos utilizados para la compra de inmuebles.

Si el comprador está casado, en determinadas situaciones también puede ser necesario acreditar la relación patrimonial entre los cónyuges. En caso de régimen de separación de bienes, se requieren los documentos pertinentes, y los documentos expedidos fuera de España deben ir acompañados de una traducción jurada y, según el tipo de documento, de la legalización correspondiente.

Si la compra va a ser formalizada por un apoderado, también será necesario un poder notarial debidamente redactado.

Una cuenta bancaria en España resulta muy práctica y, en la práctica, facilita el pago del precio de compra, los impuestos, las facturas de los servicios públicos o el futuro IBI. Sin embargo, no debe confundirse con un documento de identificación como el N.I.E. La documentación bancaria necesaria depende también del banco concreto y de la forma de financiación de la operación.

Los documentos del comprador son solo la mitad del asunto

Desde el punto de vista de la seguridad de la inversión, la documentación relativa al propio inmueble es mucho más importante.

Uno de los documentos fundamentales es la nota simple, es decir, la información procedente del Registro de la Propiedad español. Permite determinar, entre otras cosas, los datos del inmueble, su propietario actual, el alcance de los derechos que le corresponden, así como las hipotecas, los derechos de usufructo, las restricciones u otras cargas inscritas.

En este sentido, conviene tener en cuenta una distinción importante: la nota simple tiene carácter informativo. Si es necesario acreditar formalmente el estado del registro ante terceros, la certificación registral, es decir, el certificado oficial, tiene mayor validez.

También deben comprobarse los datos del Catastro, incluida la superficie y los límites de la propiedad, así como su referencia catastral. Es necesario comparar los datos catastrales con los del Registro de la Propiedad y con la situación real. La diferencia entre la superficie que figura en los documentos y la que realmente existe puede requerir un análisis adicional.

¿Es necesario que un abogado revise una propiedad en España?

No existe una obligación legal general de contratar a un abogado para la compra de un inmueble en España. La transacción puede llevarse a cabo sin la intervención de un bufete de abogados independiente. Sin embargo, esto no significa que convenga prescindir de una verificación jurídica del inmueble, especialmente cuando el comprador es una persona extranjera que no conoce el ordenamiento jurídico español, los trámites locales ni la documentación que se utiliza en la transacción.

La auditoría inmobiliaria en España (due diligence) debe realizarse antes de firmar los documentos que suponen compromisos financieros importantes para el comprador. Esto reviste especial importancia antes de formalizar un contrato, cuya consecuencia podría ser la pérdida del depósito pagado o la obligación de formalizar la transacción. El objetivo de este análisis es detectar posibles problemas en una fase en la que el comprador aún tiene la posibilidad de proteger adecuadamente sus intereses.

En la práctica, un despacho independiente que actúe en nombre del comprador puede comprobar, entre otras cosas, el título de propiedad del vendedor, las hipotecas y otras cargas que figuren en el registro, la concordancia de los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro, la situación urbanística del inmueble, posibles atrasos fiscales y de la comunidad de propietarios, así como la documentación relativa al uso del inmueble. También pueden ser objeto de análisis el documento de reserva, el contrato de arras y otros contratos que se presenten al comprador para su firma.Este modelo de proceso de compra de inmuebles en España también lo describimos en la guía de Agnes Inversiones, en la que presentamos las distintas etapas de la transacción, desde la elección del inmueble hasta la firma de la escritura pública.

Por lo tanto, la función del abogado no se limita a recopilar documentos. También es importante determinar si la información que figura en los distintos registros y documentos es coherente entre sí, qué consecuencias pueden tener las irregularidades detectadas y si es necesario aclararlas o subsanarlas antes de formalizar la transacción.

Si ya hay un notario, ¿para qué hace falta además un abogado?

Esta es una de las preguntas más frecuentes de los clientes polacos. El notario español es imparcial. Vigila la legalidad de los actos, comprueba la identidad y la representación de las partes, analiza la situación registral del inmueble, verifica determinados documentos e informa a las partes de las consecuencias del acta que se va a firmar.

El abogado del comprador desempeña otra función: representa los intereses de un cliente concreto.

Es una diferencia importante. El notario no negocia exclusivamente en nombre del comprador ni elige por él la mejor forma de garantizar la transacción. En cambio, un abogado puede realizar un análisis de riesgos con la debida antelación, proponer condiciones adicionales en el contrato, solicitar aclaraciones sobre discrepancias en la documentación o recomendar que se renuncie a la compra. Por eso, en Agnes Inversiones recomendamos colaborar con un bufete de abogados independiente, especialmente en el caso de clientes extranjeros.

¿Cómo se comprueba la situación jurídica de un inmueble en España?

El mero hecho de que la vivienda tenga un propietario inscrito en el Registro de la Propiedad no es suficiente.

Antes de la compra, es necesario comprobar, ante todo, la situación actual del inmueble en los registros correspondientes. El «nota simple» permite identificar al propietario y revelar, entre otras cosas, hipotecas, embargos y otros derechos o restricciones que graven el inmueble.

El siguiente paso consiste en comparar el Registro de la Propiedad con el Catastro y con el estado real del edificio. Requieren especial atención aquellos inmuebles en los que el anterior propietario haya realizado ampliaciones o reformas, por ejemplo, cerrando una terraza, añadiendo habitaciones, una piscina o una dependencia.

También es importante la situación urbanística del inmueble. El abogado debe comprobar los permisos necesarios y si el inmueble puede utilizarse de la forma declarada. En lo que respecta a la documentación relativa al uso, pueden ser relevantes – dependiendo de la región, la antigüedad del edificio y la situación jurídica – la Licencia de Primera Ocupación, la declaración administrativa correspondiente u otro documento que autorice el uso del inmueble.

La comunidad de propietarios puede suponer gastos adicionales

A la hora de comprar un piso, los documentos de la Comunidad de Propietarios son de vital importancia.

El vendedor debe presentar información sobre el estado de las cuentas con la comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal española prevé, por regla general, la presentación, en el momento de la venta, de un certificado que acredite la existencia o la ausencia de deudas con la comunidad, salvo que el comprador exima expresamente al vendedor de esta obligación. Es importante destacar que el inmueble puede ser responsable de determinados atrasos del anterior propietario que abarquen parte del año de la compra y los tres años anteriores.

Si el inmueble se va a destinar al alquiler turístico, los estatutos y los acuerdos de la comunidad de propietarios cobran aún más importancia, ya que pueden incluir restricciones relativas a dicha actividad.

Consulta el IBI y el certificado energético

Antes de la venta, también hay que comprobar la liquidación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), es decir, el impuesto local sobre los inmuebles, así como que el número catastral coincida con la documentación.

El notariado español señala que, al redactar la escritura, el notario comprueba, entre otras cosas, los datos catastrales y la situación relativa al IBI.

El vendedor también debe entregar el Certificado de Eficiencia Energética. La normativa vigente establece que, en la venta de un edificio existente o de una parte del mismo, debe adjuntarse al contrato de compraventa una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado, junto con la etiqueta.

¿Cómo se puede comprobar el estado técnico de un inmueble en España?

Un análisis jurídico no responderá a la pregunta de si, tras el primer chaparrón, habrá una gotera en la terraza o si habrá que cambiar la instalación de aire acondicionado.

Por eso, especialmente a la hora de comprar una vivienda de segunda mano, recomendamos realizar una inspección técnica independiente. Es aconsejable encargar la auditoría a un arquitecto u otro especialista que cuente con las competencias adecuadas para evaluar ese edificio en concreto.

El alcance de la inspección debería depender del tipo de inmueble. La verificación de un apartamento en un complejo moderno es diferente a la de una villa de varias décadas de antigüedad con piscina y jardín.

El especialista puede fijarse en las grietas y la humedad, el aislamiento y la impermeabilización de las terrazas y el tejado, las instalaciones eléctricas y de fontanería, el aire acondicionado, las ventanas y la carpintería, el estado de la fachada y de la piscina, así como en los efectos visibles de reformas anteriores.

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