¿Cómo ha cambiado el mercado inmobiliario de la Costa del Sol durante el último año? ¿A qué prestan más atención los polacos a la hora de comprar una vivienda, en qué se basan para elegirla y cuánto gastan de media en la compra de una vivienda?
¿Qué leerá en esta nota?
En el primer semestre de 2026, los polacos adquirieron 2 269 casas y pisos, lo que supone 186 inmuebles más que en el primer semestre de 2025. En el conjunto del mercado inmobiliario español, la cuota de compradores extranjeros en el segundo trimestre de 2026 fue del 15,98 %, de los cuales el 4,33 % eran polacos. En comparación con las cifras anteriores a la pandemia, la proporción de propietarios extranjeros en la Costa del Sol sigue aumentando y, por el momento, no parece que esta tendencia vaya a cambiar.
Este resultado récord de los últimos años confirma las previsiones anteriores, realizadas a principios del presente año natural, que apuntaban a un crecimiento equilibrado y estable de la demanda de inmuebles en la costa por parte de los polacos. Según el estudio «CBRE European Investor Intentions Survey» de principios de 2026, el 89 % de los inversores preveía que las ventas inmobiliarias en 2026 se mantendrían al mismo nivel que el año anterior o aumentarían.
La respuesta más obvia a la pregunta «¿qué atrae a los polacos a la costa?» es el clima favorable, la proximidad al mar y la ubicación geográfica de esta región. El clima de la Costa del Sol se caracteriza por inviernos suaves y más de 320 días soleados al año.
Por supuesto, el clima también se ve influido por la ubicación geográfica de la costa, que ofrece un terreno variado y constituye un excelente punto de partida tanto para los amantes del turismo de montaña como para los aficionados a los deportes acuáticos. La ubicación de ciudades como Marbella o Málaga, donde por un lado se alzan las cumbres de las montañas y por el otro se encuentra el mar, hace que la amplitud térmica sea menor que en Polonia y, por lo tanto, el invierno sea más cálido y el verano menos caluroso.
Otro argumento a favor de la mudanza es la infraestructura viaria, cada vez mejor desarrollada, y el creciente número de conexiones aéreas. En menos de tres horas podemos llegar desde aquí a la capital de España, y el aeropuerto de Málaga también está muy bien conectado con Varsovia, con hasta seis vuelos semanales durante la temporada de verano. En 2025, el Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol registró una cifra récord de 26,76 millones de pasajeros.
Marbella y otras ciudades importantes, como Málaga o Sevilla, destacan no solo por su infraestructura de comunicaciones bien desarrollada, sino también por su amplia oferta gastronómica y por el acceso a colegios internacionales y a una asistencia sanitaria de alta calidad.
Los polacos suelen buscar viviendas con un presupuesto de hasta 500 000 euros, con dos dormitorios, terraza, piscina y buen acceso a la playa y a los servicios. Ha aumentado considerablemente el número de inversores polacos que buscan apartamentos más pequeños, con superficies de hasta 70 m2. Cada vez es más frecuente que no elijan la zona más prestigiosa, sino aquella que ofrezca la mejor relación entre el precio y el potencial de alquiler, así como las posibilidades de venta posterior.
– En 2026, los clientes polacos compran con más calma y de forma más selectiva que el año pasado. En el caso de los inmuebles para uso propio, tienen en cuenta tanto el mercado primario como el secundario. Sin embargo, a la hora de elegir, los factores decisivos son, sobre todo: la ubicación, el nivel de acabado, las vistas, el acceso a la playa y la infraestructura disponible durante todo el año. Se observa una mayor cautela en las compras con fines de inversión, especialmente de cara al alquiler a corto plazo. Los clientes comprueban con más detenimiento la normativa municipal, las normas de la comunidad de propietarios en cuestión y las posibilidades de alquiler legal – afirma Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, fundadora de Agnes Inversiones, la mayor y más antigua agencia inmobiliaria polaca de la Costa del Sol, que este año celebra su vigésimo aniversario.
El endurecimiento de la normativa sobre alquileres a corto plazo ha provocado que parte de los inversores que tenían previsto adquirir inmuebles en preventa para su alquiler se hayan decantado por inmuebles del mercado secundario. De acuerdo con la nueva normativa, tras la compra de una vivienda en el mercado primario, una vez finalizada la construcción, no hay certeza de que el inmueble pueda destinarse al alquiler a corto plazo. Y es que las autoridades municipales pueden, durante ese tiempo, restringir o prohibir dicha actividad en una zona determinada, y la comunidad de propietarios puede denegar su autorización por mayoría de votos si no se alcanza la mayoría de tres quintos de los propietarios.
Sin duda, para estas personas resulta más cómodo optar por viviendas del mercado secundario, cuya situación jurídica es más fácil de evaluar, o decantarse por un alquiler a medio y largo plazo.
De acuerdo con las previsiones para 2026, durante el primer semestre del año el mercado inmobiliario de Marbella mantuvo una tendencia al alza, hasta alcanzar una fase de estabilización en junio. En ese momento, el precio medio de venta alcanzó la cifra récord de 5 608 euros/m², lo que supone un aumento del 7,6 % interanual, pero solo de alrededor del 1,5 % con respecto a diciembre de 2025.
El año anterior, el rango de precios se situaba, de media, en torno a los 450 000 euros, mientras que en 2026 el valor medio de los inmuebles parte de los 500 000 euros. Por supuesto, esto depende del atractivo de la ubicación del inmueble y de la ciudad en la que se encuentre; por ejemplo, los precios de los apartamentos en Marbella serán considerablemente más altos que los de las viviendas en Fuengirola.
Como señala Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, el aumento de los precios inmobiliarios en la Costa del Sol se debe a que la oferta limitada en las ubicaciones más atractivas no da abasto ante la fuerte demanda internacional. En 2025, los compradores extranjeros representaron aproximadamente el 32,8 % de todas las compras de viviendas en la provincia de Málaga, lo que la situó en segundo lugar en España. En localidades como Marbella, Estepona o Fuengirola, la proporción de compradores extranjeros es aún mayor, y en el segmento de las promociones nuevas y de lujo, en algunas localidades supera incluso el 60 %.
El término «climate pricing» hace referencia a la valoración y el reconocimiento de los inmuebles diseñados pensando en el ahorro energético y el confort climático como más atractivos. El cambio climático no tiene un impacto negativo en el atractivo inversor de los apartamentos y las villas; sin embargo, se observa una evolución del mercado hacia el uso, en la construcción, de las últimas tecnologías que minimizan el impacto medioambiental.
Por lo tanto, la ubicación del edificio se analiza no solo en función de la distancia al mar o del atractivo para la inversión, sino también desde el punto de vista del microclima, la exposición al sol, la eficiencia energética y el nivel técnico del inmueble.
Según los últimos datos, en 2025 los compradores extranjeros adquirieron un total de 138 254 inmuebles en España, de los cuales nada menos que 4 136 transacciones fueron realizadas por polacos. Esto situó a nuestros compatriotas en el séptimo puesto del ranking de compradores extranjeros, y en algunos municipios los polacos ya ocupaban el tercer lugar.
La compra de un inmueble es una inversión que puede tener diversos fines -desde la adquisición de una casa o piso para vivir permanentemente…
Los precios inmobiliarios en la Costa del Sol siguieron subiendo, aunque a mediados de 2026 el ritmo de crecimiento comenzó a estabilizarse. En Marbella, el precio medio de venta en junio alcanzó los 5 608 euros/m², lo que supone un 7,6 % más que el año anterior. Los polacos suelen buscar viviendas con un presupuesto de hasta 500 000 euros, mientras que el nivel medio de precios de las propiedades atractivas pasó de unos 450 000 euros en 2025 a unos 500 000 euros en 2026. No obstante, el precio final depende sobre todo de la ubicación, el nivel de acabado y el tipo de propiedad.
En 2026, los clientes polacos compran de forma más selectiva y analizan con mayor detenimiento el potencial de los inmuebles. Lo que más cuenta es, ante todo, la ubicación, el nivel de acabado, las vistas, el acceso a la playa y a los servicios, la infraestructura disponible durante todo el año y la posibilidad de revender o alquilar posteriormente. En el caso de las inversiones destinadas al alquiler a corto plazo, también se presta mayor atención a la normativa local y a las normas de las comunidades de propietarios. Por este motivo, algunos inversores se decantan con mayor frecuencia por el mercado secundario o por el alquiler a medio y largo plazo, donde la situación jurídica es más fácil de evaluar.
