El alquiler a corto plazo (el denominado «alquiler vacacional») en España sigue siendo uno de los segmentos más regulados del mercado inmobiliario. Entre los años 2025 y 2026 se precisaron y entraron en vigor las normas relativas, entre otras cosas, al consentimiento de la comunidad de propietarios, al registro y al control de las ofertas en Internet. A partir del 3 de abril de 2025, el propietario que desee iniciar una actividad turística en un inmueble sujeto a una comunidad de propietarios deberá, por regla general, obtener el consentimiento previo y expreso de una mayoría de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las participaciones. Paralelamente, en 2025, el Ministerio de Consumo español informó de la retirada de Airbnb de unas 65 000 ofertas que no cumplían los requisitos legales. En 2026, la situación cambió aún más tras la sentencia del Tribunal Supremo, que anuló parcialmente el procedimiento estatal del Registro Único de Arrendamientos. Por lo tanto, para los compradores de inmuebles en Andalucía es fundamental distinguir entre la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), los requisitos municipales, las normas de la comunidad de propietarios y la normativa relativa a las plataformas de Internet.
¿Qué leerá en esta nota?
España sigue siendo uno de los mayores mercados turísticos del mundo. Según el INE (Instituto Nacional de Estadística), en 2025 el país recibió 96,8 millones de turistas extranjeros, un 3,2 % más que el año anterior, y su gasto total ascendió a 134 700 millones de euros (+6,8 % interanual). El mercado polaco está creciendo a un ritmo especialmente rápido: Turespaña indica que en 2024 visitaron España 2,44 millones de turistas procedentes de Polonia, y en 2025 el número de llegadas desde Polonia aumentó un 23,6 % más, mientras que el gasto creció un 28,3 %. La Costa del Sol sigue siendo una de las zonas clave de este mercado: el aeropuerto de Málaga-Costa del Sol registró en 2025 una cifra récord de 26,76 millones de pasajeros, un 7,4 % más que en 2024.
Sin embargo, la creciente demanda turística no significa que cualquier inmueble que cuente con la actual inscripción VUT (Vivienda de Uso Turístico – vivienda destinada al alquiler turístico a corto plazo) pueda ser alquilado automáticamente por el nuevo propietario. La jurisprudencia de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 2025 confirmó que la licencia o inscripción andaluza tiene carácter vinculado al inmueble y que la mera venta no conlleva su extinción. Al mismo tiempo, una interpretación más reciente, de 19 de marzo de 2026, indica que el comprador que haya adquirido el inmueble después del 3 de abril de 2025 debe obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios si desea ejercer la actividad turística, incluso si el inmueble ya estaba inscrito en el registro. Por lo tanto, la licencia existente es un elemento importante, pero no constituye por sí sola una garantía de que se pueda seguir alquilando.
Una resolución del 30 de julio de 2025 relativa a un inmueble en Málaga confirmó que la licencia turística en Andalucía no está vinculada al propietario. Su validez depende, ante todo, de la situación jurídica del inmueble. Sin embargo, resoluciones posteriores han aclarado que la transferencia de la licencia y el derecho del nuevo propietario a desarrollar una actividad turística son dos cuestiones distintas.
Importante: la licencia existente no exime automáticamente al nuevo comprador de los requisitos vigentes en el momento de la compra.
La excepción transitoria se aplica a los propietarios que ejercían legalmente una actividad turística antes del 3 de abril de 2025 y que anteriormente estaban sujetos a la normativa turística pertinente. De acuerdo con la resolución de la DGSJFP de 19 de marzo de 2026, esta excepción se refiere al propietario concreto que ejercía la actividad antes de esa fecha, y no únicamente al inmueble en sí.
En la práctica, antes de adquirir un apartamento con una licencia vigente, es necesario comprobar no solo el número del RTA, sino también la fecha y el estado de la inscripción, los acuerdos o los estatutos de la comunidad de propietarios, así como la normativa vigente del municipio o la ciudad.
En Andalucía, el comprador de un inmueble ya inscrito en el RTA debe notificar el cambio de titularidad (derecho de propiedad / título jurídico / ser el propietario formal o el sujeto de derecho) a través de la Oficina Virtual de la Junta de Andalucía (portal de la administración regional andaluza, a través del cual los ciudadanos, las empresas y los apoderados pueden tramitar diversos asuntos en línea). La administración indica en sus preguntas frecuentes actuales que para ello debe utilizarse el formulario electrónico «Comunicación» del Registro de Turismo de Andalucía; en la sección relativa a las modificaciones, hay que marcar «Titularidad» e indicar el número del RTA.
En la notificación deben indicarse los datos del nuevo titular y los períodos de vigencia del VUT. Al formulario hay que adjuntar una nota simple informativa actualizada del Registro de la Propiedad; si actúa un apoderado, también un documento que acredite el poder, salvo que la notificación se presente mediante el certificado correspondiente (perfil de confianza) del representante de la persona jurídica.
La mera notificación del cambio de titularidad no exime del cumplimiento de los demás requisitos. El nuevo adquirente deberá confirmar, paralelamente, que el inmueble sigue cumpliendo los requisitos técnicos y urbanísticos, que no está sujeto a ninguna prohibición recogida en los estatutos de la junta vecinal y que -cuando proceda – cuenta con la autorización necesaria de la comunidad de propietarios.
En la Costa del Sol hay que consultar la normativa de cada municipio concreto. Por ejemplo, en la ciudad de Málaga, a partir del 23 de agosto de 2025, entrará en vigor una suspensión de nuevas VUT durante un período máximo de tres años, debido a los trabajos de modificación del PGOU (Plan General de Ordenación Urbanística). En julio de 2026, el ayuntamiento también aprobó de forma preliminar nuevas modificaciones que limitan la autorización automática de la función de alojamiento como alternativa a la función residencial. Estas restricciones se aplican a la ciudad de Málaga, y no a toda la costa, por lo que la situación debe evaluarse por separado para cada municipio.
Desde el 1 de julio de 2025, en España estaba en vigor el sistema estatal del Registro Único de Arrendamientos (NRUA), previsto en el Real Decreto 1312/2024 para las ofertas a corto plazo publicadas en plataformas digitales.
El 19 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló parcialmente dicho reglamento, al considerar que el Estado carecía de competencia para establecer, en esas condiciones, un procedimiento de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles. La sentencia se publicó en el BOE (Boletín Oficial del Estado) el 8 de junio de 2026.
La anulación se refería al procedimiento de registro estatal y a la obligación de obtener un número por esta vía, mientras que las disposiciones relativas a la Ventanilla Única Digital y a las obligaciones de transmisión de datos por parte de las plataformas siguieron vigentes. Además, desde el 20 de mayo de 2026 se aplica el Reglamento (UE) n.º 2024/1028 relativo a la recopilación e intercambio de datos sobre los alquileres a corto plazo. Desde el punto de vista del propietario, esto significa que, antes de publicar una oferta, es necesario comprobar los requisitos de registro vigentes para la región y la plataforma en cuestión; no se debe equiparar la inscripción en el RTA con el procedimiento estatal NRUA, que ha quedado derogado.
España cerró el año 2025 con una cifra récord de 96,8 millones de turistas extranjeros, cuyo gasto total alcanzó los 134 700 millones de euros. Andalucía recibió 37,9 millones de turistas en 2025. Al mismo tiempo, el informe oficial de la Junta de Andalucía «Oferta de alojamiento turístico en Andalucía. Año 2025» muestra que el número de plazas en viviendas destinadas a fines turísticos aumentó un 9,4 % interanual hasta alcanzar las 792 216, lo que representó el 54,6 % del total de plazas reguladas de la región. La Costa del Sol concentró el 58,7 % de las plazas de alojamiento de todo el litoral andaluz.
Estos datos confirman la importancia del segmento de los alojamientos turísticos, pero también el creciente alcance de su regulación. La situación jurídica del inmueble – inscripción en el Registro de Alojamientos Turísticos, conformidad con la normativa urbanística, situación en la comunidad de propietarios y posibilidad de ofrecer legalmente el alojamiento en Internet – debe verificarse hoy en día con el mismo rigor que el estado del registro de la propiedad o las cargas que gravan el inmueble. El mero número de licencia no constituye una garantía jurídica de un precio de venta más elevado ni de un determinado
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No siempre. La mera venta de un inmueble no tiene por qué suponer la extinción de la inscripción en el RTA (Registro de Turismo de Andalucía), pero el nuevo propietario debe notificar el cambio de titularidad y comprobar las condiciones vigentes para el ejercicio de la actividad. Tras la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (normativa básica que regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios en edificios plurifamiliares), en vigor desde el 3 de abril de 2025, y de acuerdo con la interpretación de la DGSJFP (Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 19 de marzo de 2026, el comprador que adquiera un inmueble a partir de esa fecha podrá estar obligado a obtener el consentimiento previo de la comunidad por mayoría de 3/5 de los propietarios y 3/5 de las cuotas. También es necesario verificar los estatutos de la comunidad y la normativa urbanística del municipio.
Como mínimo: la inscripción vigente en la RTA y su estado, un extracto del Registro de la Propiedad, los estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios, la conformidad urbanística y las posibles restricciones locales del VUT, los periodos de funcionamiento comunicados a la RTA, así como las normas vigentes para la publicación de ofertas en plataformas de Internet. En la Costa del Sol, los requisitos pueden variar de un municipio a otro, por lo que la verificación debe referirse a la propiedad concreta y a la entidad local concreta.
