Nueva normativa inmobiliaria en España. ¿Qué cambia para los propietarios, compradores e inversores?

La nueva normativa que regula el mercado inmobiliario español se centra principalmente en el mercado del alquiler residencial. Modifica las normas relativas a las renovaciones de contratos, las revisiones de alquiler, los alquileres de temporada, determinadas desgravaciones fiscales y la protección de los inquilinos. Además, introduce nuevas medidas relacionadas con los grandes propietarios inmobiliarios y determinados inversores institucionales.

¿Qué cambios introducen los Decretos 26/2026 y 27/2026, y qué implicaciones tienen en la práctica?

En los últimos días, han aparecido numerosas noticias en los medios de comunicación que sugieren que España está provocando una revolución en el mercado inmobiliario. También ha habido numerosos comentarios que sugieren que la inversión inmobiliaria ya no es rentable o que se va a prohibir el alquiler. En realidad, la situación es mucho más compleja.

Al mismo tiempo, conviene destacar que la nueva normativa no prohíbe a los ciudadanos de la Unión Europea, incluidos los polacos, adquirir inmuebles. Sigue siendo posible comprar pisos y apartamentos en España; sin embargo, quienes tengan previsto alquilarlos deberían informarse sobre la nueva normativa.

La ley sigue tramitándose en el Parlamento.

Los Reales Decretos n.º 26/2026 y n.º 27/2026 se publicaron y entraron en vigor el 1 y el 2 de octubre de 2026, respectivamente .

No obstante, hay que tener en cuenta que se trata de decretos con fuerza de ley que, según el ordenamiento jurídico español, aún deben ser aprobados por el Congreso de los Diputados en un plazo de 30 días a partir de su publicación.

Si el Parlamento aprueba los decretos, estos seguirán en vigor. Sin embargo, si no obtienen la mayoría necesaria, dejarán de tener efecto jurídico desde el momento en que se publique el resultado de la votación.

¿Qué significa esto y cuáles son los cambios más importantes?

A fecha de publicación de este artículo, la nueva normativa ya está en vigor; sin embargo, conviene seguir de cerca la evolución del proceso legislativo, ya que algunas de las disposiciones aún podrían sufrir modificaciones.

La nueva normativa establece, entre otras cosas, lo siguiente:

• una modificación de las normas que regulan la renovación de los contratos de alquiler de pisos destinados a residencia permanente,
• nuevas obligaciones relativas a la rescisión de contratos por parte de los propietarios,
• la posibilidad de abonar una indemnización en determinados casos en los que se rescinda el contrato,
• nuevas normas sobre la revisión de los alquileres,
• la prohibición de repercutir al inquilino los gastos derivados de la redacción y la gestión del contrato de alquiler,
• aclaración de las normas que regulan los alquileres de temporada,
• nueva normativa sobre el alquiler de habitaciones,
• cambios en las desgravaciones fiscales para los propietarios de pisos,
• la posibilidad de que algunos inquilinos puedan deducir fiscalmente una parte de su alquiler,
• nuevas medidas relativas al IVA y al IBI,
• ampliar la protección contra el desahucio para determinados grupos de inquilinos,
• restricciones a la compra de pisos por parte de determinadas entidades de inversión.

Sin embargo, esto no significa que todos los cambios se apliquen a todos los propietarios. Muchas de las nuevas disposiciones se refieren exclusivamente a tipos específicos de arrendamiento o a situaciones concretas.

Tres tipos de arrendamiento en España

Gran parte de la información publicada en los medios de comunicación no aclara que la legislación española distingue entre varios tipos de arrendamiento. Sin embargo, es precisamente esta distinción la que determina qué normativa se aplicará.

1. Arrendamiento a largo plazo (residencia habitual)

Se trata de un contrato de alquiler formalizado con una persona que considera el piso alquilado como su domicilio habitual.

Es precisamente este tipo de arrendamiento el que ha sido objeto del mayor número de modificaciones en los Decretos 26/2026 y 27/2026.

Cambios relacionados con las prórrogas de los contratos, las revisiones del alquiler y la protección de los inquilinos; en la mayoría de los casos, estos se refieren específicamente a los contratos de alquiler a largo plazo.

2. Alquiler temporal

Este es el tema que más dudas está suscitando en estos momentos. Los contratos de alquiler de temporada están destinados exclusivamente a personas que se encuentran temporalmente fuera de su lugar de residencia habitual por un motivo concreto y justificado.

Esto podría ser, por ejemplo:

• realizar trabajos,
• estudios universitarios,
• formación,
• prácticas profesionales,
• finalización de un proyecto relacionado con el trabajo,
• otras circunstancias acreditadas que justifiquen una estancia temporal.

La nueva normativa deja muy claro que el motivo por el que se celebra un contrato debe indicarse por escrito y, cuando sea necesario, documentarse.

Es en este ámbito donde se ha introducido el mayor número de nuevas normativas.

3. Alquiler vacacional (vivienda turística)

Un alquiler vacacional es un alquiler a corto plazo destinado a turistas.

Está sujeto a las leyes y reglamentos específicos vigentes en cada comunidad autónoma.

¿Pueden los polacos seguir comprando inmuebles en España?

Esta es una de las preguntas más frecuentes tras el anuncio de la nueva normativa. La respuesta es: sí.

Los decretos no prohíben a los ciudadanos de la Unión Europea adquirir inmuebles, ni restringen la posibilidad de que los particulares compren pisos.

Las personas que tengan previsto comprar un piso de vacaciones, una casa o un piso como inversión aún pueden adquirir inmuebles en el mercado inmobiliario español.

Los cambios se refieren principalmente a la forma en que se alquilan las viviendas y a determinadas normas que regulan el mercado inmobiliario.

¿Qué significa esto en la práctica? Si tienes pensado comprar una vivienda en España, la nueva normativa no debería disuadirte de invertir. Sin embargo, conviene tener en cuenta, en el momento de la compra, si la vivienda será para uso propio, para alquiler a largo plazo, para alquiler estacional o para alquiler vacacional, ya que cada uno de estos modelos está sujeto a una normativa diferente.

¿A quién van dirigidas las nuevas normas?

Aunque se habla mucho de estos cambios, en la práctica no afectan a todos los propietarios en la misma medida.

Serán de suma importancia para:

• propietarios de pisos alquilados como residencia permanente del inquilino,
• las personas que tengan previsto formalizar nuevos contratos de alquiler,
• los propietarios que alquilan sus inmuebles por temporadas,
• los inversores con carteras inmobiliarias más amplias,
• las personas que tengan previsto acogerse a las desgravaciones fiscales relacionadas con el alquiler.

No obstante, si utilizas la vivienda exclusivamente para tu propio uso o como vivienda vacacional, la mayoría de los cambios descritos no te afectarán directamente.

¿Tendrá el propietario que prorrogar el contrato de alquiler del inmueble?

En primer lugar, conviene destacar que los cambios se aplican exclusivamente a los contratos de alquiler a largo plazo (vivienda habitual), es decir, a aquellas situaciones en las que la vivienda alquilada constituye la residencia permanente del inquilino. No se aplican automáticamente a los contratos de alquiler de temporada o turísticos.

Las nuevas disposiciones —recogidas en el Decreto 27/2026, por el que se modifican, entre otras cosas, las disposiciones del artículo 10 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) — establecen que, al vencimiento de la duración mínima del contrato de arrendamiento, este se renovará por un período adicional de 5 años y, cuando el arrendador sea una persona jurídica (por ejemplo, una empresa), por 7 años.

Al mismo tiempo, cada una de las partes se reserva el derecho a rescindir el contrato de alquiler, pero debe respetar los plazos de preaviso establecidos por la ley. El arrendador deberá notificar al arrendatario, con al menos seis meses de antelación, su intención de rescindir el contrato, mientras que el arrendatario deberá notificarlo con dos meses de antelación.

¿En qué casos podría un arrendador estar obligado a pagar una indemnización?

Una de las nuevas disposiciones más importantes recogidas en el Decreto 27/2026 se refiere a la indemnización en caso de que no se renueve un contrato de alquiler.

Según las disposiciones propuestas, si un arrendador decide rescindir el contrato de arrendamiento sin que se dé ninguna de las circunstancias previstas en la Ley, se le podrá exigir que abone una indemnización al arrendatario.

Su valor puede ser:

• una cantidad equivalente, como mínimo, a 12 meses de alquiler de un piso similar, o
• el equivalente a un mes de alquiler por cada año de residencia, el que sea mayor.

Cabe señalar, no obstante, que la legislación también prevé una serie de excepciones en las que no se aplicará la obligación de pagar una indemnización.

¿En qué casos no será necesario pagar una indemnización?

El decreto establece varias situaciones en las que el propietario podrá rescindir el contrato sin estar obligado a pagar una indemnización.

Por ejemplo, esto se aplica a situaciones en las que:

• el propietario necesita un piso para sí mismo o para sus familiares directos,
• las partes firmarán un nuevo contrato de alquiler,
• el inquilino rechaza la propuesta de un nuevo contrato de alquiler —que cumpla las condiciones establecidas en la Ley—,
• el inquilino dispone de otro piso en el mismo término municipal que pueda satisfacer sus necesidades de vivienda, y el arrendador podrá demostrarlo.

Sin embargo, cada una de estas situaciones requiere que se cumplan determinadas condiciones, tal y como establece la legislación.

El mero hecho de alegar la necesidad del propietario de utilizar el piso no siempre será suficiente. Si, una vez finalizado el contrato de alquiler, el inmueble no se utiliza para el fin indicado, la ley establece que el inquilino puede hacer valer sus derechos.

¿Quién es lo que se conoce como «gran propietario»?

El término«accionista mayoritario» (gran tenedor) aparece en repetidas ocasiones en la nueva legislación.

Esto es importante porque algunas de las nuevas obligaciones y restricciones se aplicarán específicamente a este grupo de propietarios. Por regla general, se entiende por «gran propietario» a toda persona o entidad que posea:

• más de 10 viviendas municipales, o
• más de 1.500 m² de superficie habitable.

En determinadas zonas con una elevada demanda de vivienda, las comunidades autónomas pueden reducir este umbral hasta un mínimo de cinco inmuebles residenciales.

La mayoría de las personas que compran uno o dos pisos en España no se considerarán «grandes propietarios». Esta definición se aplica principalmente a los grandes inversores y a las entidades con amplias carteras inmobiliarias.

¿Seguirá siendo posible subir el alquiler?

Sí, pero la nueva normativa establece normas adicionales en relación con las revisiones del alquiler.

Hasta el 31 de diciembre de 2027, el alquiler no podrá aumentar si supera la tasa de referencia. En todos los demás casos, aumentará de acuerdo con las condiciones acordadas o, a falta de dichas condiciones, en un máximo del 2 por ciento.

Si el contrato de alquiler prevé la posibilidad de ajustar el alquiler, cualquier aumento no deberá superar los límites establecidos en la nueva legislación. No obstante, a falta de disposiciones al respecto en el contrato de alquiler, se aplicarán los límites legales.

En la práctica, esto también significa que, en muchos casos, los aumentos de alquiler se vincularán al nuevo índice IRAV, que sustituye a las disposiciones vigentes anteriormente.

¿Puede el arrendador cobrar al inquilino los gastos de redacción del contrato de alquiler?

De conformidad con lo establecido en los decretos, el arrendador no podrá repercutir al arrendatario los gastos derivados de la preparación, la formalización o la renovación del contrato de arrendamiento.

La nueva normativa también establece que el arrendador no podrá exigir al arrendatario que contrate un seguro de insolvencia como condición para formalizar un contrato de arrendamiento.

Antes de firmar un nuevo contrato de alquiler, conviene revisar sus condiciones y comprobar qué gastos se establecen en él. De este modo, tanto el arrendador como el arrendatario tendrán la seguridad de que el contrato cumple con la legislación vigente.

¿Seguirá siendo posible alquilar por temporadas?

Esta es una de las mayores preocupaciones de los propietarios tras el anuncio de la nueva normativa.

La respuesta es: sí; sin embargo, la nueva normativa define el alquiler de temporada con mucha más precisión y especifica en qué casos se puede aplicar.

La nueva normativa establece que los alquileres temporales están destinados exclusivamente a personas que se encuentran temporalmente fuera de su lugar de residencia habitual, por un motivo concreto y verificable.

Entre otras cosas, pueden incluir:

• realizar trabajos,
• estudios universitarios,
• formación,
• prácticas profesionales,
• finalización de un proyecto relacionado con el trabajo,
• otras circunstancias legítimas que justifiquen una estancia temporal.

No bastará con la mera intención de firmar un contrato de alquiler de menor duración. El motivo del arrendamiento deberá especificarse en el contrato y, en caso de controversia, el arrendador tendrá que demostrar que dicho motivo existía efectivamente.

¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de alquiler de temporada?

La nueva normativa también establece una definición más precisa de la duración de este tipo de contrato. Como norma general:

• si el alquiler vacacional tiene una duración superior a 31 días,
• por lo general, no más de 12 meses.

No obstante, si persiste la causa que justifica la suspensión, las partes podrán prorrogar el contrato, siempre que así lo acuerden expresamente.

El mero hecho de que un contrato de alquiler tenga una duración de 11 o 12 meses no significa, por sí solo, que se considere un alquiler de temporada. El factor clave es la finalidad de la estancia del inquilino, y no únicamente la duración del contrato de alquiler.

¿Cuándo puede considerarse que un contrato de temporada es un arrendamiento a largo plazo?

Este es uno de los cambios más importantes introducidos por la nueva normativa. Si en el contrato de alquiler no se especifica el motivo real del alquiler de temporada, o si no se puede acreditar, el alquiler podrá considerarse un alquiler a largo plazo (vivienda habitual).

También puede darse una situación similar cuando:

• el contrato de alquiler se prolongue durante más de 12 meses sin justificación,
• Se están firmando sucesivos contratos de alquiler de temporada con el mismo inquilino para el mismo piso, con el objetivo de «eludir» la normativa sobre alquileres a largo plazo.

En la práctica, esto significa que la elección del tipo de contrato no debe dejarse al azar. El arrendador debe adaptar las condiciones del contrato de alquiler al uso real que el inquilino haga del inmueble.

¿Qué cambia cuando se alquilan habitaciones?

La nueva normativa también se aplica al alquiler de habitaciones individuales. Según las medidas propuestas, el alquiler de una habitación se considerará una forma de alquiler de un piso, y el alquiler total cobrado por todas las habitaciones no podrá superar la cantidad que se obtendría al alquilar la vivienda completa.

En las zonas con una elevada demanda de vivienda, también se aplicarán los límites máximos de alquiler vigentes. Quienes alquilen habitaciones deben comprobar si el alquiler que cobran se ajusta a la nueva normativa. En el caso de los nuevos contratos de alquiler, conviene además asegurarse de que sus condiciones tengan en cuenta la normativa vigente.

¿Es posible vender un piso que actualmente está alquilado?

Sí. La nueva normativa no prohíbe la venta de un inmueble sujeto a un contrato de alquiler. Al mismo tiempo, refuerza la protección de los inquilinos en determinadas situaciones y establece normas adicionales relativas a ciertas transacciones.

Por eso, antes de empezar a vender, conviene comprobar lo siguiente:

• qué tipo de contrato está en vigor,
• hasta que se concluyó,
• qué derechos le corresponden al inquilino en virtud de la legislación aplicable.

¿Cómo están cambiando las normas sobre desahucios?

La nueva normativa también prevé una nueva ampliación de la protección para determinados inquilinos que se encuentren en situaciones difíciles.

De conformidad con lo dispuesto en los decretos, en determinados casos el tribunal podrá suspender el procedimiento de desahucio hasta que se haya garantizado un alojamiento alternativo para la familia o hasta que las autoridades hayan tomado medidas.

Sin embargo, esto no significa que todos los desahucios vayan a suspenderse automáticamente. El alcance de la protección depende, entre otras cosas, de la situación del inquilino, del tipo de arrendador y de las circunstancias de cada caso concreto.

La normativa establece normas diferentes para los particulares que poseen un número reducido de pisos que para los grandes propietarios o las entidades de inversión.

¿Qué implican las nuevas normas para los inversores de Polonia?

La mayoría de los compradores polacos adquieren uno o dos pisos en España, ya sea como segunda residencia, como piso de vacaciones o como inversión para alquilar.

Para estos propietarios, lo más importante será, ante todo, asegurarse de que el contrato de alquiler se adapte adecuadamente al uso previsto del inmueble.

No obstante, la nueva normativa puede revestir mayor importancia para los inversores que posean amplias carteras de pisos o que desarrollen su actividad a través de sociedades. En su caso, conviene seguir de cerca los cambios en la normativa y su repercusión en las inversiones previstas.

¿Qué modificaciones fiscales prevén las nuevas normas?

Uno de los elementos más importantes de la nueva normativa son los cambios relativos a la fiscalidad de los alquileres de viviendas. El objetivo de las medidas propuestas es animar a los propietarios a ofrecer pisos para alquileres a largo plazo y aumentar la oferta de pisos en el mercado.

En la práctica, esto significa que algunos propietarios podrán beneficiarse de nuevas desgravaciones fiscales, mientras que, en algunos casos, también cambiarán las normas fiscales aplicables a determinados contratos de alquiler.

¿A qué desgravaciones fiscales puede tener derecho el propietario de un piso?

La propuesta legislativa prevé modificaciones en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) para los arrendadores.

El importe de la desgravación dependerá, entre otras cosas, de:

• el tipo de contrato celebrado,
• el importe del alquiler,
• la ubicación del inmueble,
• la edad del inquilino,
• si se considera que el propietario es un «propietario mayoritario».

En determinadas situaciones, la desgravación fiscal puede oscilar entre el 15 % y hasta el 100 % de los ingresos por alquiler. Las medidas propuestas incluyen, entre otras cosas:

• la mayor desgravación fiscal para los propietarios que reduzcan el alquiler al firmar un nuevo contrato de alquiler,
• prioridad para los pisos alquilados a jóvenes,
• ventajas adicionales en zonas con una gran demanda de vivienda,
• disposiciones específicas para los pisos alquilados en el marco de los programas de vivienda social.

En la práctica, esto significa que cada situación debe evaluarse caso por caso. La cuantía de la desgravación fiscal depende de varios factores, por lo que, antes de firmar un nuevo contrato, conviene comprobar si el régimen de arrendamiento elegido te permite beneficiarte de los incentivos fiscales disponibles.

¿Puede un inquilino solicitar también la desgravación fiscal?

Sí. La propuesta de ley prevé la posibilidad de deducir parte del alquiler pagado por aquellas personas que cumplan determinadas condiciones.

Los inquilinos cuya base imponible no supere los 33.007,20 € pueden deducir el 10 % de su alquiler (hasta 1.163 € al año), mientras que los arrendadores que no sean «grandes propietarios» tienen derecho a una desgravación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que oscila entre el 15 % y el 100 %, en función del importe del alquiler y de la ubicación.

El derecho a la ayuda está sujeto al cumplimiento de todas las condiciones establecidas en la normativa, entre las que se incluyen, entre otras cosas, los ingresos y la situación económica del inquilino.

¿Qué cambios se están introduciendo en el IVA aplicable a los alquileres a corto plazo?

Otro cambio significativo es la ampliación del ámbito de aplicación del IVA a determinadas modalidades de alquiler a corto plazo.

La propuesta legislativa establece que, a partir del 1 de diciembre de 2026, determinados tipos de alquileres de pisos amueblados estarán sujetos al IVA a un tipo del 10 por ciento.

Esto se aplica principalmente a los alquileres a corto plazo y a los servicios similares a los que prestan los hoteles.

Sin embargo, no todos los alquileres estarán sujetos al IVA. El ámbito de aplicación de la nueva normativa depende del tipo de servicios prestados y del modelo de alquiler. Por lo tanto, conviene comprobar, antes de poner en marcha tu negocio, si la forma en que tienes previsto alquilar tu inmueble estará sujeta a la nueva normativa.

¿Habrá algún cambio en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)?

La propuesta legislativa también prevé la posibilidad de aumentar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) en determinados inmuebles que hayan permanecido desocupados durante un largo periodo de tiempo.

Las nuevas medidas tienen por objeto permitir a las autoridades locales aplicar tipos impositivos más elevados a los pisos que hayan permanecido desocupados durante un largo periodo sin una razón válida.

Asimismo, se han adoptado medidas adicionales para determinadas viviendas destinadas al alquiler vacacional en zonas con una elevada demanda de vivienda.

En la práctica, esto significa que no todas las propiedades estarán sujetas a un impuesto más elevado. La aplicación de los tipos impositivos más elevados dependerá de las decisiones de cada autoridad local y de que se cumplan las condiciones establecidas en la legislación.

Resumen

Los nuevos decretos relativos al mercado inmobiliario en España introducen una serie de cambios que pueden resultar importantes tanto para los propietarios como para quienes tengan previsto comprar una vivienda o invertir en el mercado español.

La mayoría de las nuevas medidas se refieren a los contratos de alquiler a largo plazo, las normas para prorrogar los contratos de alquiler, las revisiones del alquiler y la nueva normativa relativa a los alquileres de temporada.

Al mismo tiempo, conviene tener en cuenta que no todos estos cambios se aplican a todos los propietarios. Su ámbito de aplicación depende principalmente del tipo de arrendamiento, de la situación del propietario y de sus circunstancias particulares.

Dado que algunas de las nuevas medidas aún se encuentran en trámite parlamentario, conviene estar al tanto de la evolución del proceso legislativo y consultar periódicamente la legislación vigente.

Si tienes pensado comprar una vivienda, vender un piso o firmar un nuevo contrato de alquiler en España, conviene que evalúes tu situación con antelación y te asegures de que tus planes se ajustan a la normativa vigente.

Este artículo se ha elaborado a partir de:

• Real Decreto-Ley 26/2026,
• Real Decreto-Ley 27/2026,
• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU),

Este artículo tiene carácter meramente informativo y se ha elaborado a partir del contenido de las medidas propuestas y de los decretos publicados. Dado que el proceso legislativo aún está en curso, es posible que algunas de las disposiciones puedan sufrir modificaciones una vez que haya concluido el procedimiento parlamentario.

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