Invertir en propiedades de alquiler en España: guía para inversores y nueva normativa 2026

En la actual coyuntura económica, en la que existe un deseo de diversificar geográficamente el patrimonio, la compra de inmuebles es una excelente opción para los inversores polacos. Si a esto le sumamos una ubicación prestigiosa, como Marbella, tenemos la receta perfecta para el éxito.

Una casa de lujo en la Costa del Sol para vacaciones y… alquiler

El atractivo de la costa andaluza y el prestigio cada vez mayor que conlleva tener una casa o un apartamento en esta ubicación hacen que cada vez más polacos busquen propiedades de lujo en esta región de España.

Al adquirir una propiedad en la Costa del Sol, los inversores suelen guiarse por dos necesidades: el deseo de tener un enclave privado y lujoso para sus vacaciones y la diversificación de su cartera de inversiones mediante el alquiler a corto y largo plazo de la propiedad.

Al decidir comprar un apartamento o una casa con fines de inversión, no vale la pena preocuparse por las tareas diarias relacionadas con su alquiler o administración, para poder centrarse únicamente en supervisar los beneficios que genera y en reservar unas merecidas vacaciones.

En estos casos, una excelente solución es colaborar con una agencia inmobiliaria experimentada y cualificada que se encargue de todos los asuntos relacionados con el proceso de alquiler, desde la preparación y gestión de los anuncios en los portales, pasando por las conversaciones con los clientes potenciales, hasta las cuestiones formales y organizativas, como los contratos de alquiler, la atención a los huéspedes o la limpieza.

Nueva normativa sobre el alquiler de inmuebles en España

En virtud del Decreto 31/2024 (Decreto 31/2024), en Andalucía se ha modificado la definición y los requisitos de las denominadas viviendas de uso turístico (VUT) y se ha reforzado el papel de los ayuntamientos y las comunidades de propietarios en el proceso de su establecimiento.

Si el apartamento no tiene licencia turística:

En primer lugar, cabe recordar que, de acuerdo con la normativa, para obtener una licencia turística, el apartamento debe tener una LPO (Licencia de Primera Ocupación). A continuación, para poder alquilar el apartamento a corto plazo, los propietarios están obligados a obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios.

La decisión de aprobar el alquiler requerirá una mayoría de 3/5 de los votos. Si los estatutos de la comunidad no prohíben el alquiler turístico, la decisión final dependerá precisamente de la votación de los residentes. La comunidad no solo puede no dar su consentimiento para el alquiler turístico, sino también limitarlo o prohibirlo por completo, también por mayoría de 3/5 de los votos.

Antes de comprar en el mercado secundario, vale la pena consultar los estatutos de la comunidad y las actas de las últimas reuniones: si se ha prohibido el alquiler turístico, puede que sea imposible obtener la licencia.

El decreto ha endurecido los requisitos técnicos (entre otros, un mínimo de 14 m² por persona, aire acondicionado y calefacción fijos en salones y dormitorios, número de contacto 24/7 y ventilación: ventanas al exterior o patio abierto).

Si el apartamento tiene licencia:

En Andalucía, la licencia tiene carácter real, es decir, está vinculada al local y no a la persona del propietario. Dado que la licencia está asignada al inmueble y no al propietario, tras la compra de un inmueble con licencia, es necesario notificar el cambio de propietario mediante la presentación de una declaración de cambio de titularidad. En el caso de alquileres a corto plazo, la licencia debe transferirse a la empresa gestora (si la hay).

La empresa gestora es plenamente responsable del alquiler y de los requisitos relacionados con él. Por lo tanto, en caso de cambio de empresa, renuncia a la colaboración o venta, se debe volver a notificar al nuevo administrador/propietario.

También es obligatorio el número comúnmente denominado NRA (NRUA – Número de Registro Único de Alquiler), que deben tener todas las propiedades alquiladas a corto plazo. El NRA es obligatorio desde el 1 de julio de 2025 y, a partir de esa fecha, debe aparecer en los portales de anuncios donde se pueden realizar reservas online. La falta del número NRA impide la publicación de anuncios en los portales y el alquiler de acuerdo con la normativa vigente.

El NRA también implica la necesidad de presentar anualmente un modelo informativo, relativo al alquiler a corto plazo, con el fin de mantener activo el número de registro de alquiler (NRUA – Número de Registro Único de Arrendamientos). Si no se presenta la declaración correspondiente entre el 1 de febrero y el 2 de marzo de cada año, no será posible presentar reclamaciones después de esa fecha.

Además, es obligatorio presentar un informe anual de actividad, es decir, el formulario N2 (Depósito de arrendamientos de corta duración) que se presenta en el Registro de la Propiedad. La no presentación de este formulario puede dar lugar a la retirada del número NRA y a la eliminación de los anuncios de las plataformas.

Para cada propiedad alquilada a corto plazo, existe la obligación de registrar a los turistas a través de la plataforma Hospedaje, conectada al sistema policial de la Guardia Civil, proporcionando la información del documento de identidad de cada persona del grupo de inquilinos mayores de 16 años. La falta de los documentos requeridos puede dar lugar a la pérdida de la licencia y a una sanción administrativa.

El papel de la agencia en el alquiler de propiedades en la Costa del Sol

Muchos clientes no profundizan en todo el proceso y la serie de acciones que lleva a cabo la agencia para encontrar un cliente para una propiedad determinada. Y aunque a primera vista podría parecer que el trabajo del equipo responsable de la gestión del alquiler se limita a preparar y publicar un anuncio en un portal como Booking.com o Airbnb y luego esperar a que lleguen las solicitudes, la lista de tareas es mucho más larga.

Para aprovechar al máximo el potencial de una propiedad, es necesario preparar la oferta más ventajosa posible, que satisfaga las exigencias del mercado y las expectativas de los clientes. Para ello, es necesario realizar un seguimiento constante de los anuncios con características similares a las de la propiedad. Este proceso permite realizar modificaciones continuas de las ofertas, tanto en términos de precio como en el contexto del paquete de servicios que componen la oferta.

Otra área importante que requiere una mayor vigilancia es la observación del contenido de los anuncios que publicamos en los portales. ¿Se preguntan por qué? Bueno, hay situaciones en las que los portales los modifican por su cuenta. Esto se traduce en un aumento de los costes que debe asumir el propietario del inmueble, por ejemplo, mediante el pago a una empresa de limpieza. En tales casos, es necesaria una intervención para actualizar el anuncio y restablecer su forma original. De ello se encarga con éxito la agencia, que vela por que el proceso de alquiler se lleve a cabo de acuerdo con lo acordado previamente.

Sin embargo, el alcance total de las actividades de la agencia, que se encarga de la propiedad y de su alquiler, es mucho más amplio e incluye, entre otras cosas:

• Notificación de la propiedad en alquiler: la persona que desee alquilar una propiedad por un período de, entre otros, 7 días, está obligada a registrarla en la oficina española. El coste del registro es de unos 200 €.
• Control de los pagos realizados por los clientes.
• Check-in/check-out de los huéspedes que alquilan el inmueble: servicio durante la estancia de acuerdo con los servicios incluidos en el anuncio.
• Organización de la limpieza después de la salida de los huéspedes: colaboración con una empresa de limpieza que prestará el servicio cada vez que los huéspedes se marchen.
• Cuidar las opiniones positivas: las reseñas de las personas que alquilan la propiedad son uno de los principales indicadores que siguen los usuarios que buscan una casa o un apartamento para alquilar. Durante el primer año, debido al escaso número de opiniones, el interés por la oferta puede ser menor, por lo que la agencia concede gran importancia a la satisfacción de los inquilinos y, por consiguiente, a que dejen opiniones positivas.
• Gestión de precios: la agencia, de acuerdo con el cliente, fija y modifica el precio de la propiedad en función de la demanda, con el fin de que la propiedad genere los mayores ingresos y beneficios posibles.

Costes de mantenimiento de una propiedad en la Costa del Sol

Hay que tener en cuenta que algunos municipios pueden imponer restricciones a la concesión de nuevas licencias; en la Costa del Sol, las restricciones afectan actualmente a Málaga, Fuengirola y Manilva, entre otros. La comunidad de propietarios puede aumentar las cuotas de los locales con licencia turística hasta un máximo del 20 %.

Si decide comprar una propiedad para alquilar en la Costa del Sol, debe ser consciente de los costes de mantenimiento, que incluyen, entre otros:

• Costes de colaboración con portales de anuncios: Airbnb (15 % del valor de la oferta) y Booking (15 % del valor de la oferta + 1,1 % de comisión por transacción, lo que en total no debe superar el 16,5 %).
• Limpieza (el coste está incluido en el precio ofrecido al arrendador).
• Consumo de agua y electricidad.
• Gastos de comunidad (alquiler).
• IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), es decir, el impuesto sobre bienes inmuebles, que depende del tamaño de la propiedad y de las tasas fijadas por el municipio en el que se encuentra la propiedad.
• Seguro específico (opcional): cobertura más amplia de posibles pérdidas del propietario que no están incluidas en el paquete básico de seguro; coste aproximado de 200 € al año. Vale la pena recurrir a los servicios de una empresa de confianza, recomendada por la agencia inmobiliaria.

La decisión de colaborar con una agencia que se encargue de todos los trámites relacionados con el alquiler de la propiedad conlleva la adición de una comisión al total de los gastos. En condiciones de mercado, la comisión es de aproximadamente el 20 % (+21 % de IVA) de los ingresos obtenidos.

Impuesto sobre el alquiler de inmuebles en España

La compra de un inmueble para alquilar conlleva la obtención de ingresos adicionales constantes, que deberán declararse. Según la normativa legal vigente, este impuesto debe declararse trimestralmente y su cuantía es del 19 % de los ingresos obtenidos.

Para los no residentes, es decir, las personas de fuera de la UE, el tipo es del 24 % de los ingresos brutos (sin deducciones). En los periodos sin alquiler, puede aplicarse un impuesto sobre la renta presunta (aproximadamente el 1,1 % o el 2 % del valor catastral anual).

En el caso de las declaraciones de impuestos, los gastos que se pueden deducir incluyen:

• la tasa de comunidad,
• el coste del consumo de electricidad,
• el coste del consumo de agua,
• el seguro del piso,
• los gastos de mantenimiento, por ejemplo, de limpieza (es necesario disponer de una factura por este servicio),
• el coste de la colaboración con la agencia inmobiliaria,
• Internet.

A la hora de realizar la declaración de impuestos, conviene recordar que solo podemos deducir de los ingresos los gastos correspondientes al periodo en el que se ha alquilado la propiedad.

Por ejemplo, si en un trimestre determinado has alquilado un apartamento o una casa durante 90 días y el seguro anual nos cuesta 360 €, en la declaración trimestral deduciremos un importe de 90 €. Esta regla se aplica a todos los gastos relacionados con la explotación de la propiedad que corre a cargo del propietario.

Para realizar la declaración de impuestos en plena conformidad con la legislación vigente en España, vale la pena colaborar con una oficina de contabilidad de confianza, cuyo coste trimestral es de unos 150 €.

Déjenos ayudarle

Tener la casa o el apartamento de sus sueños en la Costa del Sol conlleva muchas responsabilidades adicionales que puede delegar con éxito a Agnes Inversiones. Nuestra dilatada experiencia en el mercado inmobiliario español nos convierte en el socio ideal para encargarnos de la gestión y el alquiler de su propiedad, lo que le permitirá centrarse únicamente en planificar sus merecidas vacaciones y sus próximas inversiones.