Impuestos sobre bienes inmuebles, patrimonio e ITSGF en España. ¿Cuáles son las obligaciones de los no residentes? [ANÁLISIS JURÍDICO]

El comienzo del año es también el momento en el que vale la pena prestar atención a las cuestiones fiscales y planificar adecuadamente las liquidaciones para el año en cuestión. En el análisis jurídico elaborado por el bufete LTA (Łukasz Tkaczyk & Asociados) encontrará, entre otras cosas, información sobre el impuesto sobre el patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio), así como sobre el impuesto temporal de solidaridad para grandes patrimonios (Impuesto Temporal de Solidaridad a las Grandes Fortunas).

¿Qué impuestos se aplican a los no residentes que poseen propiedades en España?

Impuesto para los no residentes que poseen inmuebles en España (el llamado IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Afecta a las personas físicas y jurídicas que no son residentes fiscales en España, pero que poseen allí un inmueble (piso, casa, local, terreno).

1) Si la propiedad no se alquila (uso propio): España calcula la denominada «renta imputada», un «ingreso» ficticio que se deriva del mero hecho de poseer la propiedad. La base imponible de este impuesto es una parte del valor catastral (valor catastral del IBI): el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si el valor catastral se ha actualizado en los últimos 10 años (se aplica el tipo más bajo). El tipo impositivo del IRNR es del 19 % para los residentes de la UE/EEE y del 24 % para los demás. Plazo de presentación de la declaración (en el formulario 210): por regla general, para el año anterior, normalmente hasta el 31 de diciembre del año siguiente.

2) Si la propiedad se alquila: se paga el IRNR sobre los ingresos del alquiler, que es la base imponible. Los residentes de la UE/EEE pueden deducir los gastos justificados relacionados con el alquiler (por ejemplo, intereses, comunidad, seguro, reparaciones, amortización, dentro de los límites establecidos). Los demás pagan sobre los ingresos brutos. Los tipos aplicables son los mismos que en el punto 1: 19 % para los ciudadanos de la UE/EEE y 24 % para los demás.

3) Si la propiedad se alquila solo durante una parte del año: en tal caso, de hecho, se deben presentar dos declaraciones separadas, proporcionales a los periodos de uso de la propiedad para uso propio y comercial.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Independientemente del IRNR, el propietario de un inmueble paga cada año el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Se trata de un impuesto «sobre la propiedad», no sobre los ingresos, que se paga anualmente al ayuntamiento. Se calcula sobre la base del valor catastral y el tipo impositivo, que suele oscilar entre el 0,4 % y el 1,3 %, depende del municipio concreto. La obligación de pago recae sobre el propietario del inmueble a 1 de enero del año en cuestión y es independiente de otros impuestos, como el IRNR o el impuesto sobre el patrimonio.

¿En qué consiste el impuesto sobre el patrimonio en España (Impuesto sobre el Patrimonio) y a quién afecta?

Las inspecciones realizadas por las autoridades fiscales españolas se centran, en particular, en los no residentes que poseen inmuebles en territorio español y que, aunque hasta ahora han cumplido con la obligación de presentar declaraciones anuales del impuesto sobre la renta de no residentes (formulario 210), derivada de los ingresos atribuidos a dichos inmuebles, pero no han prestado especial atención a los umbrales fiscales o a la posibilidad de que existan otras obligaciones fiscales.

Según indican los expertos del bufete Łukasz Tkaczyk & Asociados, el impuesto sobre el patrimonio es un gravamen estatal español cuyo objetivo es gravar el valor neto del patrimonio de las personas físicas a 31 de diciembre de cada año. En el caso de los no residentes, este impuesto se aplica según el principio de «obligación real», es decir, solo incluye los activos ubicados en España, entre otros, inmuebles, fondos en cuentas bancarias, inversiones financieras o participaciones en sociedades.

Las normas básicas derivadas de la ley son las siguientes:

• importe exento de impuestos: 700 000 euros,
• exenciones: entre otras, para los activos y derechos relacionados con la actividad económica realizada en España,
• tipo impositivo: progresivo, del 0,2 % al 3,5 %, dependiendo de la comunidad autónoma.

Cabe destacar que la política fiscal en este ámbito es muy diversa, dependiendo de la comunidad autónoma. Algunas regiones, como Andalucía o Madrid, han introducido una bonificación del 100 % del impuesto sobre el patrimonio para atraer inversiones. En la práctica, esto significa que este impuesto no se aplica en Madrid (desde 2015 en el caso de los no residentes) ni en Andalucía (desde 2022), siempre que no estén sujetos a otras normas superiores.

¿Qué es el Impuesto Temporal de Solidaridad sobre el Patrimonio (ITSGF) y por qué se ha introducido?

Para contrarrestar el efecto de las exenciones aplicadas por algunas comunidades autónomas, en 2022 el Gobierno estableció a nivel central el Impuesto Temporal de Solidaridad sobre el Patrimonio (ITSGF). Tiene carácter de «obligación real» y afecta a las personas físicas cuyo patrimonio neto en España supere los 3 000 000 de euros a 31 de diciembre de cada año, aunque, al igual que en el impuesto sobre el patrimonio, se aplica una cantidad exenta de 700 000 euros, lo que hace que el valor real de los bienes inmuebles (inmuebles, acciones, depósitos, cuentas bancarias, etc.) en España supere los 3 700 000 euros.

Inicialmente previsto para los años 2022-2023, el impuesto se ha prorrogado por tiempo indefinido a partir de 2024, hasta que se lleve a cabo una reforma integral del sistema de tributación del patrimonio.

Principios básicos:

• alcance: patrimonio en España por valor superior a 3 millones de euros,
• tipo impositivo: progresivo, del 1,7 % al 3,5 %,
• declaración: formulario 718, que se presenta exclusivamente en línea entre el 1 y el 31 de julio.

¿Cómo se gravan los inversores polacos y las personas sujetas a la ley Beckham?

Las personas acogidas al régimen fiscal preferencial para extranjeros que se trasladan a España por motivos laborales (la denominada Ley Beckham) tributan en base al impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). Por lo tanto, solo están sujetos a la «obligación real» , tanto en lo que respecta al impuesto sobre el patrimonio (IP) como al Impuesto Temporal de Solidaridad sobre el Patrimonio (ITSGF), exclusivamente por el patrimonio ubicado en España, durante el período de vigencia de dichos impuestos. Esto significa que solo pagan impuestos por el patrimonio que se encuentra en España, independientemente del patrimonio que tengan en el extranjero.

Para el resto de no residentes (no incluidos en la Ley Beckham), las cuestiones relativas al IP y al ITSGF pueden estar sujetas a las disposiciones de los convenios para evitar la doble imposición (CDI) celebrados por España con otros países. En el caso de Polonia y España, dicho convenio no menciona ni el impuesto sobre el patrimonio (IP) ni el impuesto solidario temporal (ITSGF). Esto significa que los propietarios polacos (no residentes) de inmuebles en España están sujetos sin excepción a las normas mencionadas anteriormente. Además, también están sujetos a tributación las participaciones en sociedades cuyos activos estén compuestos en más del 50 % por inmuebles situados en España.

¿Cuáles son los errores y riesgos fiscales más comunes al invertir en inmuebles en España?

Inspecciones y necesidad de planificación fiscal

Las últimas campañas de inspección de la Agencia Tributaria española muestran que los propietarios de inmuebles, especialmente los no residentes, deben realizar un análisis exhaustivo de su situación fiscal. Planificar con antelación las declaraciones (preferiblemente antes de empezar a invertir en España o en la fase inicial) permite identificar los riesgos, optimizar las cargas fiscales y evitar sorpresas costosas.

El bufete Łukasz Tkaczyk & Asociados, especializado en el asesoramiento a inversores polacos en España, ofrece un análisis individualizado de la situación fiscal y asesoramiento en este ámbito, tanto en casos sencillos de propiedad personal de inmuebles como en el marco de estructuras complejas de sociedades internacionales.

Ponerse en contacto con un asesor fiscal antes de que finalice el año fiscal puede ahorrar muchos problemas y, en la realidad actual, es incluso una necesidad.

Graves riesgos fiscales de los modelos de inversión actualmente en boga

Los expertos fiscales del bufete LTA advierten contra el modelo de inversión recientemente en boga, basado en la cesión de derechos de compra de inmuebles.

En la práctica, el esquema es el siguiente: el inversor reserva un local «sobre plano», firma un contrato preliminar, espera varios meses (hasta que la inversión está casi lista para su entrega) y, a continuación, revende a otra entidad el derecho a adquirir el inmueble.

En teoría, dado el aumento de los precios que se observa en muchas regiones turísticas de España, este modelo puede parecer una forma sencilla de ganar dinero. Sin embargo, en la práctica, a menudo se basa en un asesoramiento poco profesional y en una interpretación errónea de la normativa fiscal. En principio, la cesión está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuya tasa varía según la región, pero que oscila entre el 7 % y el 10 %, y las autoridades fiscales interpretan que el impuesto se calcula sobre la «cosa» (el valor del inmueble) y no sobre el «derecho» (valor del contrato preliminar). Esto significa que la base imponible es el precio del inmueble, y no solo las cantidades pagadas hasta el momento por el cedente.

En respuesta a este problema, algunos asesores proponen soluciones destinadas a «eludir» el ITP, por ejemplo, constituir una sociedad instrumental para un solo inmueble y luego vender las participaciones en dicha sociedad en lugar de realizar la cesión. Esta estructura está seriamente expuesta a la acusación de «simulación del negocio jurídico», es decir, la apariencia (simulación) de un acto jurídico en el sentido del derecho español.

Se trata de una situación en la que formalmente se realiza una única operación (la venta de participaciones en la sociedad), mientras que su objetivo real y único es eludir la ley y transferir efectivamente los derechos de venta de un apartamento concreto. La sociedad no realiza ninguna actividad económica real y su existencia es meramente instrumental. Este tipo de construcciones se cuestionan en España sobre la base de:

• los artículos 1275 y 1276 del Código Civil (actos carentes de causa real y legítima y presunción de la existencia de «causa»),
• en relación con el artículo 6.4 del Código Civil (prohibición de eludir la ley – fraude de ley),
• y la jurisprudencia consolidada de los tribunales españoles, que consideran sistemáticamente nulas o ineficaces las operaciones simuladas.

Además, este modelo ignora por completo la importancia práctica y jurídica de los procedimientos AML/KYC (prevención del blanqueo de capitales). En el caso de las sociedades de nueva creación, los beneficiarios efectivos son verificados minuciosamente y cualquier cambio en los mismos da lugar a un nuevo análisis de conformidad. En consecuencia, el promotor no tiene ninguna obligación de mantener la reserva si se produce un cambio en el beneficiario efectivo de la sociedad, independientemente de lo acordado anteriormente.

En resumen, se trata de un modelo que puede calificarse claramente como provisional, poco profesional e incompleto, que genera costes adicionales injustificados y conlleva un riesgo legal, fiscal y regulatorio muy elevado, sin beneficios reales para las partes de la transacción, pero con ventajas claras para quienes la gestionan.

Impuestos sobre bienes inmuebles en España: ¿cómo evitar problemas?

Por último, cabe destacar que la mayoría de los modelos de propiedad y uso de bienes inmuebles u otros tipos de activos en España pueden optimizarse legalmente, de modo que no se «eludan» las normas y no se exponga al propietario ni a los contratistas a riesgos innecesarios. Es fundamental elegir una estructura que se adapte a la situación real y al objetivo de la inversión. En la práctica, lo que mejor funciona es un enfoque de total transparencia, con fuentes y flujos bien documentados y la consulta con un asesor fiscal, ya que así se puede planificar una solución segura y con unos costes predecibles.

También conviene recordar que las autoridades fiscales españolas no suelen reaccionar «de inmediato»: la inspección o la citación pueden llegar solo después de un tiempo, cuando se han acumulado importantes atrasos.

Si el asunto no se resuelve de forma voluntaria, puede entrar en la fase de ejecución (procedimiento de apremio), en la que, además del impuesto, se añaden intereses de demora y recargos adicionales (en la práctica, hasta un 20 % en el «apremio» estándar, dependiendo del momento del pago).

Es importante señalar que, en caso de que se constaten infracciones por parte del contribuyente, las sanciones administrativas pueden alcanzar, si se califican como infracciones graves, hasta el 150 % del importe del impuesto impagado, además de los intereses. Por lo tanto, se trata de normas fiscales excepcionalmente «agresivas», que se aplican