Hipoteca en España para no residentes, incluidos los polacos

Los bancos españoles ofrecen hoy en día condiciones de financiación muy competitivas. Solicitar un préstamo hipotecario para comprar una propiedad es una opción atractiva tanto para quienes no planean invertir todo su capital propio como para quienes desean beneficiarse de uno de los tipos de interés más bajos de Europa.

Si planeamos comprar una propiedad con un préstamo hipotecario debido a la falta de fondos propios suficientes, es muy importante planificar adecuadamente las fechas de firma de los distintos contratos a lo largo de todo el proceso de adquisición.

Indicar la necesidad de financiación mediante un crédito ya en la fase del contrato de reserva permite evitar el estrés relacionado con una situación en la que el banco aún no ha tomado una decisión y, al mismo tiempo, tenemos que cumplir determinados plazos para la firma de los siguientes contratos. Esto no se aplica a las personas que disponen de capital propio suficiente para la compra de un inmueble.

¿Puede un polaco solicitar un crédito en España?

En el caso de los clientes no residentes que disponen de documentos que acreditan sus ingresos, los bancos españoles conceden créditos sin mayores problemas. Siendo no residente, se puede solicitar un crédito por el 50 %-60 % del valor del inmueble. El banco concede el crédito por un determinado porcentaje del valor del inmueble, pero hay que tener en cuenta que hay que añadir los impuestos, las tasas de transacción y los servicios jurídicos. Dependiendo de si se trata del mercado primario o secundario, estos supondrán un coste adicional de entre el 8 % y el 13 %.

Un tasador independiente valora la propiedad y, en la mayoría de los casos, el valor es inferior al valor real de mercado. Sin embargo, esto no debe interpretarse como que estamos pagando de más por la propiedad, ya que esta es la estrategia adoptada por los bancos. Ofrecen préstamos por alrededor del 50-60 % del valor de la propiedad y, en realidad, a menudo reducen su valor para tener una garantía sobre un porcentaje más alto y, así, reducir su riesgo. En cualquier caso, en ambos casos, incluso si el tasador valora la propiedad por encima del precio de mercado, el banco acepta el valor más bajo de los dos.

Por lo tanto, recomendamos aceptar el cálculo de la obtención de un crédito por el 50 % del valor de la propiedad, lo que evitará decepciones y, si la cantidad concedida fuera mayor, sería una agradable sorpresa.

¿Cuál es el plazo y las condiciones de los créditos en España en 2026?

El plazo máximo de los créditos es de 20 años, lo que también depende de la edad del prestatario. Las condiciones de los créditos que ofrecen actualmente los bancos (análisis de marzo de 2025 basado en la oferta actual de Banco Santander y Banco Sabadell) son las siguientes:

• 50-60 % del valor de tasación del inmueble,
• 20 años de plazo de amortización,
• 2 %-3 % de interés durante el primer año del crédito,
• Euribor +1,5 % de interés a partir del segundo año de amortización (los clientes de fuera de la zona euro reciben una oferta de créditos con interés variable a partir del segundo año de amortización),
• 1 %-1,5 % de comisión por apertura del crédito hipotecario,
• 0,25 % durante los tres primeros años y, posteriormente, 0 % de comisión por amortización anticipada parcial o total.

El banco también nos obligará a contratar una póliza de vida y un seguro de vivienda a través de su agencia de seguros, pero por lo general se trata de tarifas muy atractivas en el mercado.

¿Es posible negociar el importe de apertura del crédito en España?

La comisión de apertura del crédito puede reducirse si aprovechamos las diferentes ofertas del banco, por ejemplo, si tenemos dos tarjetas de crédito con las que estamos obligados a gastar una cantidad mínima al mes o al año, o si abrimos una cuenta de ahorro en ese banco. Cada banco ofrece una gama de servicios adicionales y, al utilizarlos, podemos reducir la comisión en varios puntos.

¿Qué documentos debemos presentar en el banco al solicitar un crédito en España?

Dependiendo de la situación personal y profesional del cliente, se requieren diferentes documentos, pero siempre necesitaremos:

• las declaraciones de impuestos de los dos últimos años (PIT),
• un extracto del BIK (Biuro Informacji Kredytowej, Oficina de Información Crediticia) de cada prestatario,
• los extractos bancarios de los últimos seis meses (en los que se vean los ingresos fijos y los pagos de los créditos a plazos, si los hay),
• extracto del CEIDG (Registro de Actividades Económicas) para las actividades económicas o las 3 últimas nóminas para los contratos de trabajo,
• en caso de empleo, es necesaria la información sobre la fecha de inicio de la actividad o la antigüedad laboral,
• extracto bancario u otro certificado de los fondos en la cuenta/depósito (u otro producto financiero) que se utilizarán para la compra de la propiedad como aportación propia,
• «nota simple», es decir, los datos de registro de la propiedad que el cliente va a comprar,
• contrato de reserva de la propiedad que se va a comprar,
• declaración patrimonial cumplimentada,
• solicitud de financiación cumplimentada,
• número NIE del solicitante (N.I.E. – Número de Identidad de Extranjero), es decir, el número de identificación de extranjero.

Dependiendo del banco, es posible que se nos solicite presentar los documentos indicados traducidos por un traductor jurado. Se trata de casos muy poco frecuentes, ya que los bancos locales llevan dos años concediendo créditos a los polacos de forma intensiva y disponen de hojas especiales adaptadas para leer las distintas partidas de las declaraciones de impuestos.

¿Cómo es el proceso y cuánto tiempo se tarda en obtener un crédito en España?

Para mayor comodidad, es mejor contar con un plazo de entre 6 y 8 semanas. Una vez que el banco tiene toda la documentación del cliente, necesita aproximadamente una semana para realizar el análisis y darle el resultado de la puntuación automática. Si el resultado es positivo, aún debe ser aprobado por un analista o el director de la sucursal (dependiendo del importe de la hipoteca), lo que puede tardar varios días o incluso más de una semana.

A continuación, el banco encarga la tasación de la propiedad (cuyo coste corre a cargo del prestatario), lo que lleva otra semana, y luego, si no surgen complicaciones adicionales, hay que añadir entre 2 y 4 semanas para preparar el contrato de préstamo.

¿Qué es el FEIN?

Una vez concedido el crédito, recibiremos el denominado FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que constituye una oferta vinculante de crédito hipotecario. En este documento, el banco proporciona información detallada sobre las condiciones y los costes del crédito hipotecario. Esto significa que, durante ese plazo, el banco no podrá cambiar ni una sola coma de las características de la hipoteca que figuran en el expediente. El Banco de España establece que los bancos deben proporcionar este documento de forma gratuita y al menos 10 días antes de la firma del contrato de compraventa, para que el futuro prestatario pueda «comparar y tomar una decisión con conocimiento de causa» antes de la firma definitiva de la hipoteca.

El FEIN de la hipoteca es una propuesta vinculante, pero solo para el banco. Según la Ley de Créditos Inmobiliarios, el FEIN es «una oferta vinculante para la entidad durante el plazo acordado para la firma del contrato, que deberá ser de al menos diez días». La FEIN existe desde junio de 2019, cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria, que obliga al banco a proporcionar información transparente a los clientes. Si firmas la FEIN (certificado de recepción) y luego decides no contratar esa hipoteca, el banco no podrá sancionarte ni cobrarte por ello.

Esto significa que, como paso previo a la firma del contrato hipotecario (y, por tanto, a la compra), el banco y el cliente deben acudir al notario (el cliente puede acudir personalmente o estar representado por su abogado) con 10 días de antelación a la fecha de firma de la escritura de compraventa definitiva, con el fin de formalizar la escritura de aceptación de las condiciones de la hipoteca. Una vez transcurrido el plazo de 10 días, se puede proceder a la firma de la escritura de compraventa y de la hipoteca.

El día de la compra definitiva se firman simultáneamente dos escrituras en presencia de un notario. Primero se redacta la escritura notarial de compraventa del inmueble y, a continuación, se establece la hipoteca sobre el mismo. El banco que concede el crédito entrega durante la operación un cheque bancario por el importe acordado de la hipoteca sobre el inmueble en cuestión.

Tras la formalización notarial y el pago de los impuestos correspondientes, se inscribirá el derecho de propiedad y la hipoteca en el registro de la propiedad correspondiente. El prestatario estará obligado a devolver el crédito junto con los intereses acordados, y la propiedad adquirida servirá como garantía en caso de impago.

Crédito hipotecario en España: ¿cómo son los pagos?

En caso de que el vendedor tenga una hipoteca sobre el inmueble, la liquidación de la hipoteca se realizará simultáneamente el mismo día ante notario. El banco del comprador emitirá un cheque para la liquidación de la hipoteca y, si queda alguna diferencia, se emitirá un segundo cheque al vendedor por el importe restante.

Todos los pagos de la transacción de compraventa se realizan mediante cheques bancarios confirmados, lo que significa literalmente que el importe por el que se ha emitido el cheque queda «congelado» en la cuenta hasta su cobro, lo que garantiza la seguridad de ambas partes de la transacción.

Una alternativa cada vez más frecuente es también la transferencia bancaria en tiempo real (la llamada transferencia instantánea), que permite contabilizar los fondos de forma inmediata. A pesar de ello, el cheque bancario confirmado sigue siendo la forma más utilizada y estándar de liquidar las transacciones notariales en España.

Las transferencias se utilizan para pagar el primer contrato de reserva, en el que, en la mayoría de los casos, se paga el 10 % del precio de la propiedad, o para otros pequeños pagos de facturas, si así lo deciden los abogados que representan a ambas partes.

Los bancos cobran una comisión por emitir un cheque certificado/garantizado y, dependiendo del banco, esta es de aproximadamente entre el 0,4 % y el 0,5 % del importe. Recomendamos negociar con el banco para que la comisión sea lo más baja posible. Si el pago de la propiedad se realiza a través de un bufete de abogados, siempre podemos pedir ayuda y confiar en su larga colaboración con el banco en cuestión para reducir la comisión al mínimo posible.